Wenn Bauzinsen sich bewegen: Warum der Finanzierungsprozess jetzt entscheidend ist

00:00:01: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge beim Baufipodcast.

00:00:04: Mein Name ist Marco und heute sprechen wir über ein tagesaktuelles Thema, den entscheidenden Punkt in der Finanzierung nämlich über Zinsen.

00:00:13: Wir nehmen den Podcast heute in der Woche des Iran Kriegs auf und müssen leider damit rechnen dass sich der Konflikt kurz- und mittelfristig auch auf Inflation und Zins auswirken wird speziell wenn er länger andauert.

00:00:25: Für viele Käuferinnen und Käufe ergibt sich damit eine ganz praktische Frage.

00:00:29: Und zwar, was bedeutet das eigentlich für meine Finanzierung wenn sich Zinsen kurzfristig bewegen?

00:00:35: Genau das wollen wir heute klären und zwar konkret anhand von drei Punkten.

00:00:40: zunächst woran erkennt man überhaupt ob sich Zinzen ändern könnten?

00:00:45: dann wie reagieren Banken darauf?

00:00:47: und vor allem was ist für meinen Finanzierungsprozess in solchen Marktphasen entscheidend?

00:00:53: Hallo Eli

00:00:54: Hallo Marco!

00:00:56: Ja, zunächst noch ein kurzer Disclaimer.

00:00:59: Die Folge ist nicht als Spekulationsfolge gedacht, respektive dass wir darüber senieren wo sich jetzt die Zinsen hin entwickeln.

00:01:08: dafür gibt es genug anderen Content am Markt.

00:01:12: worauf wir uns konzentrieren wollen is wirklich das konkrete Handwerkszeug wie man in so einer Phase reagiert, wie gewohnt mit dem Fokus auf die Baufinanzierung und den Prozess.

00:01:27: Dahingehend auch meine erste Frage an dich Elie, worauf achtest du in der Praxis?

00:01:32: In solchen Phasen und ob sich Zinsen ändern könnten?

00:01:37: Da gibt es ganz unterschiedliche Möglichkeiten.

00:01:39: also natürlich ist ein Erster in die Karte oder eine erste Maßnahme, die immer wichtig und gut ist dass man sich einfach aktuell über die politische und wirtschaftliche Lage Sowohl in Deutschland als auch Europa und im besten Fall auch weltweit.

00:01:54: Erschlau macht, da reicht es wenn man morgens entweder eine Zeitung liest oder online Artikel liest.

00:02:02: ich mach's mir immer einfach und schaue zum einen die Tagesschau zum anderen die Welt weil da einfach ein sehr komprimierter Art und Weise Informationen geteilt werden wie jetzt beispielsweise von die angesprochenen der Iran Krieg, der ausgebrochen ist und weil solche wirtschaftlichen Ereignisse in der Regel auch eine Auswirkung auf die Zinsen haben.

00:02:28: Also das ist so der erste Punkt wo wenn dann was Großes passiert ich das wahrnehme und weiter beobachte und Leitplanken wo man ein Stück weit auch ne Zinsentwicklung ablesen kann sind dann zum einen für mich Chart, den ich tagtäglich um die tausendmal aktualisiere.

00:02:49: Der Zehn-Jahres-Swap...

00:02:50: Kannst du uns das kurz erklären?

00:02:52: Was der Zehnjahres Swap ist?

00:02:54: Der Zehnsjahre-Swab ist ein Finanzderivat.

00:02:57: Gibt es in unterschiedlichen Währungen.

00:02:59: Ich schaue natürlich auf die Deutschen.

00:03:03: Zehnjähres Swap in Euro und der beschreibt ... übersetzt tauschen, dass zwei Finanzakteure der eine dem anderen einen variablen Zinssatz gibt und einen festen Zins zurückbekommt.

00:03:19: Und das bei einem zehnjahreshop über die nächsten zehn Jahre Laufzeit geschieht.

00:03:26: Das ist ein guter Indikator dafür für die zehn jahre Zinsbindung bei einer Baufinanzierung bedeutet.

00:03:35: wenn jetzt der Zehn-Jahres-Hop höher wird Dann wird auch in der Regel der Zinssatz bei den zehn Jahren Zinsbedingungen teurer.

00:03:44: Sprich das dann ein Indikator dafür, wie sich Banken refinanzieren?

00:03:48: Exakt, exakt!

00:03:51: Gibt es andere Instrumente oder Indikatoren auf die du blickst?

00:03:56: Ich meine, das bekannteste wird den Hörerinnen und Hörern mit Sicherheit der EZB Leitzins sein – viele wahrscheinlich Als allererstes daran gedacht, wenn es jetzt um das Thema wie entwickelt sich ein Zins gibt.

00:04:09: Ich glaube am neunzehnten März ist dann auch die nächste EZB-Zinsentscheidung.

00:04:14: wo der eine oder andere vielleicht schon drauf blicken wird hat das auch eine Auswirkungen auf meiner Finanzierungszinsen?

00:04:22: Leider nicht so sehr wie das die meisten Behörer hier wahrscheinlich glauben.

00:04:27: Ich habe auch oft in meiner Beratung den Moment, wo dann gesagt wird, hier wollen wir nicht noch mal abwarten bis die EZB die Zinsentscheidung getroffen hat.

00:04:36: Dann sinken oder steigen die Zinzen vielleicht.

00:04:39: meistens wartet man nur ab wenn natürlich die Zinnen sinken.

00:04:42: aber das ist eine falsche Darstellung oder Sichtweise, die man da hat.

00:04:47: Weil grundsätzlich ist es so dass wenn etwas passiert oder wenn eine Zinsentscheidung absehbar ist das dann der Markt ja vorher reagiert.

00:04:57: Das bedeutet, dass halt das Risiko dann.

00:05:01: ich mache dir ein gutes Beispiel in der im Zuge des Ukraine Krieges und danach der Corona Pandemie sind ja die Zinsen Und das ist natürlich ein Punkt, da hat der Markt es vorher eingepreist.

00:05:19: Das Risiko dann ist das Risiko eingetreten und danach ist dann meistens – und das sieht man dann auch anhand der Charts vielleicht.

00:05:29: ein aktuelleres Beispiel ist letztes Jahr der Moment wo die Bundesregierung entschieden hat, fünfhundert Milliarden Euro aufzunehmen.

00:05:38: Das war ein extremer Impact auf die Zinsentwicklung, weil einfach auch die Bundesanleihen von heute auf morgen extrem verteuert sind.

00:05:48: Und da ist der Markt in drei Tagen um zero fünf hoch geschossen und wenn man sich dann den Chart danach anschaut, ist er aber wieder zurückgepufft gepuffert.

00:06:00: Das ist ein Stück weit der Punkt, dass man solche Ereignisse das Risiko konservativ meistens stärker eingepreist wird als dann am Ende im Long Run die Entwicklung zeigt.

00:06:15: Sprich die Bauzinsen sind am Ende des Tages abhängig von den Kapitalmarkt-Zinsen, worauf die EZB Leitzinsentscheidung natürlich einen Einfluss nimmt.

00:06:27: Das Risiko wird aber vorher im Kapitalmark schon eingepreist und da ist ein beschriebener zehnjahres Swap oder dann auch wie du eben schon angesprochen hast glaube ich tendenziell besserer Indikator, um schon mal zu sehen wie entwickeln sich denn die Bauzinsen.

00:06:49: Im Sinne von gehen sie nach oben, gehen Sie nach unten weil auch hier dann meinem Verständnis nach korrigier mich gern aber keine lineare eins-zu-eins Zusammenhang besteht.

00:07:02: sprich der Bauzinst ist nicht gleich der Swap es nicht gleich die Rendite der Bundesanleihe.

00:07:08: das sind Indikatoren die darauf hinweisen wie sich ein Bauzinski entwickeln könnte.

00:07:12: Genau, also jetzt nach der Erhöhung.

00:07:13: aktuell legen wir so um die zwei neunzig Prozent wichtig beim zehnjahres Wob.

00:07:20: Und das liegt ja deutlich unter den Bauzinsen, die wir aktuell haben, die so zwischen drei Komma zwei, drei Kommas drei bis vier Prozent legen je nach Risiko für die Bank und da erkläre ich das auch meinen Kunden immer so dass das der Nackte Zins ist und das dann natürlich jede Bank Personalkosten, Margen-Risikoaufschläge berechnet.

00:07:41: Und daraus ergibt sich der Kundenzins.

00:07:44: Alles klar.

00:07:45: Ich glaube, da würde ich dann auch an der Stelle schon einen Haken setzen.

00:07:48: jetzt für den Punkt, woran kann man sich orientieren?

00:07:52: Wie sich die Zinsen entwickeln wie schon angesprochen und ich glaube es gibt genügend Material- und Content am Markt, wie das dann in Richtung potenzieller Spekulation und Zinsentwicklung gibt.

00:08:06: Darauf wollen wir uns heute nicht konzentrieren sondern die Grundlage ist jetzt erst mal geschaffen dass so ein Swap ein sehr guter Indikat ist, den werden wir auch in den Show Notes verlinken um zu sehen wie sich gerade Zinsen entwickeln.

00:08:21: Und dann lass uns doch jetzt direkt darauf schauen, wie reagieren den Banken generell auf Zinsentwicklungen?

00:08:28: Auch hier muss nicht zwangsläubig nach oben bedeuten sondern kann noch nach unten sein.

00:08:35: was passiert da innerhalb der Bank?

00:08:38: Ja das Interessante ist ja, wir haben ja besonders in Deutschland eine sehr difficile Bankenlandschaft.

00:08:44: Also wir haben sehr viele Banken und auch sehr unterschiedliche Banken wenn man das jetzt mal versucht den Cluster zu bilden.

00:08:50: Wir haben zum einen die Großbanken Deutsche Bank Kommerzbank Hypovereinsbank.

00:08:56: dann haben wir die Sparkassen.

00:08:57: wir haben die Volksbanken da noch Ableger von der Volksbank die Spaderbanken PSD-Banken.

00:09:04: jede Bank oder jede Bankengruppe reagiert unterschiedlich auf die Zinsentwicklung.

00:09:09: Einfach nur in der Art und Weise, wie die Zinzsätze angepasst werden.

00:09:14: Inwiefern?

00:09:15: Ich mache dir mal ein extremes Beispiel – die Hypovereinsbank beispielsweise, die reagiert täglich auf die zinsentwickelung.

00:09:25: Das heißt ich habe täglich einen Einstand, der neu gesetzt wird was natürlich in Phasen von Zinserniedrigungen extrem vorteilhaft ist, weil ich dann auch während der Prüfung – also ich habe die Unterlagen schon vollständig an die Hypovereinsbank weitergeleitet – den Zinssatz im Sinne des Kunden nach unten hinanpassen kann.

00:09:47: Was natürlich extrem Stress ... reich ist in Phasen der Zinserhöhung, weil ich dann, wenn ich am Montag den Einstand gesichert habe zwei Werktagezeit habe.

00:10:01: Das heißt bis Mittwoch die Unterlagen vollständig an die Hypovereinsbank weiterzuladen.

00:10:10: Der Hintergrund ist dass eine jedes einzelne Geschäft einzeln absichert.

00:10:17: Das heißt ich habe auch den Stress, wenn ich dann eine Finanzierung eingereicht hab und danach geht mir die Refi hoch, dass ich dann maximal zwei Wochen Zeit habe bis das Ding wirklich unterschrieben ist weil sonst ist irgendwann sich für der Hypovereinsbahn gar nicht rechnet diesen Darlehensvertrag so einzugehen.

00:10:36: also das ist tatsächlich eine Bank Unheimliche Vorteile haben kann, weil ich wirklich auch bei einem Kunden in einer Woche von dem Servolatilen Zensmarkt genau den Tag rausrufen kann.

00:10:48: Wurde ein Stadtmal einen Tag wirklich runtergegangen ist was ziemlich cool ist.

00:10:53: das aber auf der anderen Seite wenn es nur hoch hoch geht jeden tag und ich die Unterlagen noch nicht vollständig hab Super, super viel Stress für den Kunden.

00:11:03: Da kommt dann das Thema Unterlagenqualität auf einmal wieder sehr schnell, sehr relevant ins Bild.

00:11:09: Ja haben wir eine Folge zu gemacht.

00:11:10: genau und das extreme andere Beispiel hierzu ist beispielsweise die Spade Südweste, die ihre Zinsen mit ich sag mal Anpassungsankündigungen Ändert.

00:11:27: Bedeutet, wenn ich mir jetzt die erste Zinsanpassung ist am ersten Ersten hat die Spade ihren Einstandszins festgelegt und dann guckt sie sich die Zinsentwicklung an.

00:11:38: Und irgendwann, wenn dann die Zinnsentwicklungen eine ganz klare Richtung nach oben nimmt, die nicht nur vorübergehend für ein paar Tage ist, sagt dann die Spader für sich in der Zinsentscheidung okay wir passen jetzt unsere Zinsen um Beispielsweise Null Komma zwei Prozent über alle Zins Bindungen an.

00:11:56: Da kann man noch Unterschiede machen als Bank, dass man sagt Man geht nur in den hundert Prozent Ausläufern mit dem Zins hoch.

00:12:02: Aber ich sag mal in der Regel bei wirklich großen Änderungen am Markt wird das Über Alle Zins bindung und ausläufer hinweg angepasst Und dann hat man Zwei bis drei Tage Zeit Als Vermittler um Dann Diesen Altzins Satz Noch Zu sichern.

00:12:20: Das ist ein Vehikel für die Spade, dass sie sagt okay wir reagieren auf größere Marktentwicklung.

00:12:26: Aber alles dazwischen wäre für uns einfach zu viel in Anführungsstrichen Arbeit da die ganze Zeit unsere Zinsen anzupassen.

00:12:35: Hast du da jetzt interessanterweise im Laufe der vergangenen Woche schon Unterschiede festgestellt wie Banken auf die Situation reagiert haben?

00:12:45: Beispielsweise als anderes Beispiel eine Kommerzbank, die hat ja per Freitag erhöht für Dienstag.

00:12:52: Das heißt wir gehen um Null, zwei Prozent hoch per Dienstag und das ist auch meistens einer der Banken, die sehr schnell auf Zinserhöhungen oder Zinserniedrigung reagiert.

00:13:05: Auch eine ING sind auch ähnlich wie in der Spada Südwest mit diesen Zinswellen unterwegs.

00:13:13: Eine Ankündigung gemacht zu einem festen Stichtag, zu dann ändern wir unsere Zinssätze.

00:13:18: Alles was bis dorthin vollständig eingereichert hat den alten Zins-Satz alles danach hat der neuen Zins Satz aber die sind viel schneller in der Anpassung.

00:13:27: das heißt wenn der Markt hochgeht gehen die Partner eine Regel relativ fix hoch wo hingegen ne Spader noch sehr lange mit denen ich sage mein anführungsstrichen guten Zins unterwegs ist was ein hoher Vorteil sein kann was natürlich aber auch nachteil sein kann, wenn dann die Zinsentwicklung wieder nach unten geht positiv für den Kunden.

00:13:47: Dann dauert das in der Regel ein bisschen länger bei der Spada Südwest bis dann auch diese Zinssätze oder dieser Markt innerhalb der Zinsen eingepreist

00:13:55: wird.

00:13:55: Also sprich du siehst da schon erste Entwicklungen in eine bestimmte Richtung

00:14:01: aktuell?

00:14:02: Ja und die Sparkassen- und Volksbanken?

00:14:05: ich mache mal einen Beispiel.

00:14:06: Die Frankfurter Sparkasse beispielsweise die passt ihre Zinssetze immer Dienstag an, das heißt wöchentlich.

00:14:12: Das machen mehrere Sparkassen, dass die sich halt wöchenlich ein Stichtag raussuchen und dann sagen okay wie war die Zinsentwicklung?

00:14:21: Wie wohin geht unser Einstand?

00:14:23: Und da ist es auch wichtig, dass man das als Vermittler weiß.

00:14:27: wann passen welche Banken ihren Einstand an um dann auch proaktiv zu schauen.

00:14:33: ok ich habe jetzt bei einer Frankfurter Sparkasse das Ding am Mittwoch zur Bank gebracht.

00:14:38: Jetzt ist eine Woche weiter gelaufen, wir haben Dienstag, der einstandig sehr am Swap ist auf jeden Fall geringer geworden und dann prüfe ich natürlich direkt hey, habe ich einen besseren Zinssatz den ich durchsetzen kann für meinen Kunden?

00:14:50: Sprich es wäre für mich als Käufer gerade auch ne rechtsmatte Frage mein Vermittler zu fragen wie reagieren denn die unterschiedlichen Banken auf die veränderte Situation?

00:15:01: Absolut!

00:15:03: Sehr interessant.

00:15:04: Gibt es denn auch Veränderungen in der Kreditpolitik bei den Banken?

00:15:09: Also Beleihungsauflau, Auslaufmarschen, Objektbewertung?

00:15:13: wird das anders betrachtet als sonst in unsicheren Marktphasen oder bleibt das alles beim Alten?

00:15:22: Wie gesagt also das bleibt eher alles beim alten was man natürlich oft Phasen sieht, wo Zinserniedrigungen stattfinden oder der Zins relativ gleichmäßig ist.

00:15:33: Das Banken die auf einmal zu viele Geschäfte bekommen haben.

00:15:38: Ich sage mal, wir sagen Ungarnsparte immer die werden diesen geflutet worden dass die dann ihre Margen künstlich anheben und einen künstlichen Zins Aufschlag reingeben um einfach nicht mehr keine Anträge mehr zu bekommen.

00:15:53: Das ist ein Mechanismus, um sich vor weiteren Anträgen zu schützen.

00:15:57: Weil die nicht einfach in der Zeit abgearbeitet werden können.

00:16:02: und das heißt man wenn man jetzt nur mit einer Bank spricht und ich sag mal die Hausbank aktuelle Phase ist irgendwie total überarbeitet und hat deswegen ihre Marschend angehoben kann es halt sein mir dann nicht einfach ein paar Partner und Gruppen miteinander vergleicht dass man halt einen höheren Zinssatz durchgegeben bekommt nicht, weil die Zinsentwicklung der Markt sich verändert hat sondern einfach gerade wirklich diese individuelle Bank künstlich den Zins als hoch hält.

00:16:32: Sprich es bedeutet da dann auch nichts wangsläufig wenn eine Bank ihre Zinsen anhebt dass alle anderen Banken das auch tun sondern das kann ganz individuelle Gründe haben.

00:16:41: genau

00:16:43: Wir kommen heute natürlich aus einem stark geopolitisch getriebenen Kontext auf das Thema Zinsentwicklung, wir reagieren Banken darauf.

00:16:53: Ich kenne das aus anderen Branchen und da gibt es saisonale Effekte wie sich ein Markt entwickelt.

00:16:59: Haben wir das hier in dem Kontext auch?

00:17:02: Also ich habe irgendwie immer im Januar bis April ist eine Hypovereinsbank extrem stark, kann ich gar nicht so sagen warum.

00:17:10: aber wahrscheinlich gehe ich davon aus dass die einfach ihre Bücher Anfang des Jahres aufmachen und

00:17:17: schnell die Ziele abhaken.

00:17:20: Das ist wirklich extrem unterschiedlich zu der zweiten Jahreshälfte.

00:17:25: Früher war es so, dass eine Deutsche Bank zum Jahresende noch ein Stück weit auf Volumenzfang gegangen ist und die Martinin Tickengringer wurden um dann nochmal Geschäft mitzunehmen.

00:17:42: Wellen abhängig sage ich immer, weil da ist es einfach aufgrund der Struktur.

00:17:46: So hatten wir eben drüber gesprochen.

00:17:49: wenn ich halt meine Zinsen relativ spät anpasse viel Geschäft bekomme geflutet werde dann brauche ich erstmal wieder eine Zeit lang bis sich das abgearbeitet habe halbdann künstlich meine Zinzen hoch um halt kein Geschäft mehr zu bekommen bin dann so gesehen mal zwei Monate aus dem Markt raus weil ich einfach meinen Bestand Arbeiter und dann wieder rauszukommen.

00:18:12: Also auch das sind so Punkte, dass gibt es dann weniger Saisons sondern einfach unterschiedliche Arbeitsweisen von den Bankpartnern wie die mit den Zinsentwicklungen umgehen was da einfach daraus resultiert, dass wenn jemand ein paar Tage zu lange mit einem guten Zinssatz unterwegs war der sonst normalerweise eher nicht bei den Top fünf unterwegs ist.

00:18:37: Der wird dann natürlich geflutet, weil einfach jeder Vermittler sagt okay der ganze Markt ist jetzt gerade nach oben gegangen das ist die Bank die noch einen guten Zinssatz bietet und die kriegen natürlich alles.

00:18:51: für mich super wichtig hervorzuheben.

00:18:54: Man hat ja vor allem in der Vermittlerbranche, wirbt er jeder damit?

00:18:59: Vierhundert plus oder teilweise sogar noch mehr Banden bespielen zu können.

00:19:06: Ich glaube an dem Beispiel wird extrem gut klar dass es vor allem auch darauf ankommt seine Banken zu kennen wie sie ticken, wie sie wandticken um dann die bestmögliche Finanzierung strukturieren zu können

00:19:19: Absolut.

00:19:19: Und man muss halt auch seinen Vermittler daran halten, nicht mit der Angebotserstellung an Stichtag X aufzuhören mit der Arbeit.

00:19:29: Weil da beginnt ja meiner Meinung nach erst die Arbeit was die Zinsentwicklung angeht weil so eine Prüfung dauert von Extrembeispiel Standardgeschäft ING drei Tagen bis auch gerne mal bis zu drei bis vier Wochen.

00:19:43: wenn jetzt eine Bank viel zu tun hat oder der Prozess ein bisschen umfangreicher ist, weil einfach auch höheres Risiko besteht mehr Unterlagen geprüft werden.

00:19:52: Und da kann aktuell echt viel passieren.

00:19:55: also wenn ich mir wirklich die Zinsentwicklung anschaue in den letzten Monaten ist es ne Achterbahnfahrt und besonders wenn wir aus einem... Ich sage euch gibt dir ins Szenario Die Zins sind hochgegangen Der Kunde kommt zu mir die Fristen abgelaufen sind und wir auf einem hohen Zinsniveau sind.

00:20:16: Bestes Beispiel jetzt Ende Dezember, wo die Banken ihre Bücher zugemacht haben und der Zins sehr hochstand.

00:20:22: Dann habe ich jedem meiner Kunden gesagt, pass mal auf das ist unser aktuelles Angebot aber ich gehe davon aus dass im Januar die Zins in Puffern werden wenn die Banken wieder ihre Büche aufmachen.

00:20:38: Dann habe ich schon ganz klar ein Bauchgefühl gegeben und gesagt, dass es sein kann, dass wir entweder einen besseren Zinssatz bei dem Bankpartner bekommen oder wenn der Bankpartnern nicht mitmacht.

00:20:50: Ein Bankpartnerswechsel müssten aber das ist halt eine gewisse Entwicklung geben wird und ich hab auch sehr oft schon während der Prüfung dann bessere Zinssätze durchgeben können, weil einfach eine Woche weitergegangen ist.

00:21:03: Die Zinsentwicklung positiv war für den Kunden also nach unten hin und dann den Zinser zu alt anpassen können.

00:21:10: Sehr schön!

00:21:11: Hast du zu dem Block Banken irgendwelche Charakteristika die wir jetzt noch nicht gecovert haben?

00:21:18: Was vielleicht als Kunde nochmal wichtig ist zu wissen wenn ich mir den Swap als kunde angucke und in der woche der Swap deutlich runter gegangen Partner oder mein Vermittler mir aber sagt, es hat sich nicht im Zins geändert.

00:21:35: Dann kann das sein dass der Vermittlar nicht den Kunden besseren Kundenzinsatz weitergegeben hat sondern seine Provision angepasst hat?

00:21:45: Das heißt diese Zinsverbesserung seiner Provision zugute gekommen ist.

00:21:51: Jetzt machst du dich unbeliebt!

00:21:54: Ich weiß Aber ist einfach wichtig zu wissen.

00:21:58: Ich finde es auch per se nicht verwerflich, wenn ein Vermittler die Zinsentwicklung nach Einreichung minutios prüft und für den Kunden einen besseren Zinssatz durchsetzt, dass er dann für die Mehrarbeit auch eine gewisse Mehrprovision auch für sich durchsätzt.

00:22:17: nur was ich ein Stück weit nicht unterstützen kann bei der wirklich deuglichen Zinsentwicklung für den Kunden, dem Kunden gar nichts gibt und das komplett auf die Provision schlägt.

00:22:31: Weil das ist nicht der Sinn der Sache am Ende des Tages?

00:22:34: Ja ich denke dass Zauberwort verbunden ja Fairness und ein Stück weit auch Transparenz.

00:22:40: Ich meine es ist der Grund was wir diesen Podcast hier machen und jeder Käufer-Käuferin die Möglichkeit hat das einmal grundsätzlich zu verstehen Und ich denke, dann wird man auch über eine faire Lösung finden.

00:22:57: Schön!

00:22:58: Ich würde vorschlagen von den Banken lass uns doch wirklich jetzt einmal in den Prozess gehen.

00:23:06: wir sind jetzt in der Situation.

00:23:09: Wir erwarten mag vielleicht auch anders kommen dass sich Zinsen auch zunehmend wieder ändern in den kommenden Wochen, als weiterhin volatil und unsicher bleibt.

00:23:21: Wie gehe ich damit um?

00:23:22: Was bedeutet das für mich im Prozess?

00:23:25: Besonders wichtig

00:23:29: ist in solchen Phasen des steigenden Zinssatzes, dass man vorbereitet ist.

00:23:35: Ich kann es gar nicht gehofft genug sagen aber Unterlagenqualität wird dann wirklich wirklich wichtig weil auch das mache ich ganz klar jetzt auch in Gesprächen die ich letzte Woche geführt habe, dass sich ganz klar pflege Die Zinsentwicklung geht aktuell extrem nach oben also der Swapzinsatz steigt.

00:23:55: mein Bauch grummelt.

00:23:57: Ich weiß nicht, wann die Bank reagieren werden.

00:23:59: Aber die Banken werden darauf reagieren und deswegen ist mir da einfach wichtig dass ich dann schon vorab Unterlagenlisten schicke das wir einfach so vollständig wie möglich sind.

00:24:11: und ich sage dann immer nur noch aufs Knöpfchen drücken müssen wenn dann irgendwo ein Stück weit eine bank reagiert mit dem Zinssatz um dann diesen zinssat zu sichern nicht um jeden preis.

00:24:22: das heißt Rusche keinen Kunden in der Entscheidung das Haus zu nehmen oder nicht, nur weil die Zinsen steigen.

00:24:29: Weil am Ende des Tages... Das muss ganz klar sein.

00:24:32: ich treffe die Kaufentscheidung und nebenbei mache ich mir wirklich Gedanken dass ich in gewissen Zinssatz sicher.

00:24:39: Ich glaube das ist sehr wichtig, so wie dass ich da gerade reinkräche.

00:24:42: Das eine ist die Kaufentscheidung und das andere ist die Finanzierungsentscheiden.

00:24:47: und in der Finanzierungenscheidungen so wie ich das jetzt verstehe spielt ein Geschwindigkeit in so einer Marktsituation eine extrem große Rolle.

00:24:54: was aber losgelöst zu diskutieren ist von der Kaufentschaltung

00:25:00: Ich muss eine Kaufentscheidung getroffen haben und dann kann ich Zinssicherung betreiben.

00:25:04: Wenn du natürlich ein gewisses Level als Berater erreichst, dann habe ich den Bauchgefühl okay wie sicher ist die Kaufentschaltung?

00:25:11: Und dann gehe ich auch schon rein dass sich sage ok während wir die Kaufenscheidungen treffen schaue ich das wird diesen Zinsatz gesichert bekommen weil dagegen entscheiden solange die Verträge nicht unterschrieben sind.

00:25:21: und die zwei welche wiederesfrist abgelaufen ist kann man sich da immer noch sehr schnell.

00:25:26: Aber das ist ganz wichtig, dass man sich nicht von der Zinsentwicklung in eine Immobilienentscheidung, also in einer Kaufentscheidenung treiben lässt.

00:25:37: Also da würde ich immer ganz klar sagen wenn man da unsicher ist dann lieber nicht reagieren weil dieses schlechte Gefühl zieht sich dann durch den ganzen Prozess durch und das darf es nicht sein.

00:25:49: Aber wenn die Kaufentscheidung getroffen ist, dann sollte man auch wirklich schnell sein können.

00:25:55: und da geht's leider wirklich um Tage.

00:25:57: also ich habe in diesem letzten Jahr dieser wirklich extremen Zinsentwicklung wo die fünfhundert Milliarden beschlossen wurden hatte ich wirklich zwei Tage Zeit.

00:26:09: Dann wären wir um Null drei, Null vier hochgegangen.

00:26:11: Das waren dann auch wirklich bei Finanzierungen fernab von den siebenhundfünfzigtausend tut jeder Basispunkt weh.

00:26:17: Da sprechen wir wirklich um mehrere hundert Euro wo dann eine Kaufentscheidung dafür oder dagegen entscheiden kann.

00:26:25: aber meistens sind die Anpassungen nicht so riesig dass man sich die Immobilien nicht mehr leisten kann.

00:26:32: Du hattest es zwar schon erwähnt, aber an der Stelle wird's glaube ich noch mal besonders klar.

00:26:38: Wir hatten schon eine Folge, war tatsächlich ungeplant zum Thema Unterlagenqualität gemacht.

00:26:45: auch die werden wir in den Show Notes verlinken für alle, die interessiert sind oder vielleicht jetzt auch gerade im Prozess stehen.

00:26:56: Auch nur weil man merkt Geschwindigkeit ist dann einfach super wichtig und das bestimmt die Qualität der Unterlagen und wenn sie alle da sind hilft das.

00:27:09: Das will ich auch noch mal einwerfen.

00:27:11: es ist ja wirklich die absolute Regel Wenn die unterlagen nicht vollständig sind dann kriegt man den besseren Zinssatz bei den meisten Banken nicht.

00:27:21: Also diese Zins-Sicherung ist immer nur bei vollständiger Unterlagenaufbereitung.

00:27:28: Das ist ein Punkt und besser gesagt eine Ausrufezeichen!

00:27:33: Wie gehst du denn in der Beratung jetzt?

00:27:36: Marktphasen mit um oder vielleicht jetzt weniger auf dich gemünzt, sondern generell für ein?

00:27:42: Käufer-Käuferinnen gibt's da was worauf sie achten sollten in ihrem Beratungsprozess indem Sie sich da gerade befinden.

00:27:50: Genau wie gesagt es ist eigentlich gar nicht so schlecht wenn man als Käuver-Kkäuferin diesen Swap nachverfolgt, nicht weil man selber Berater werden möchte oder soll aber einfach um dann nochmal Rückfragen an seinen Berater zu stellen.

00:28:03: hey!

00:28:04: Da gab´s eine Anpassung meistens eher nach unten als nach oben, weil wenn die Zinsen nach oben gehen sind die meisten Berater eigentlich relativ fix mit Zinssicherung dann auch die Unterlagen vervollständig zu bekommen.

00:28:19: Also das funktioniert schon sehr gut bei den meisten dass wenn wir eine Zinserhöhung angekündigt haben, dass man dann auch schnell sein muss und da sollte man als Kunde einfach verstehen und dass das halt stressig ist wird es aber böswillig tun, den Kunden da jetzt in eine Entscheidung rein zu pressen.

00:28:40: Nur einfach extern von der Bank die Vorgabe bekommen okay ist wir müssen jetzt in den nächsten zwei Tagen reagieren und dann muss man einfach ruhig und lösungsorientiert bleiben um dann einfach gemeinsam den Zinssatz zu sichern.

00:28:53: ich bereite meine Kunden auch immer ein Stück weit vor weil wie gesagt dadurch dass man halt diese Vormarker hat Was passiert in der Welt, was passiert in Deutschland?

00:29:02: Wie entwickeln sich die Swap-Zinssätze.

00:29:04: Hat man auch immer noch mal so eine Woche anderthalb vorab Zeit diese Ruhe voll im Sturm schon zu erkennen und dann

00:29:16: auch

00:29:17: den Käufer, die Käufern vorzubereiten und zu sagen hey es kann sein dass jetzt in der nächsten Woche Bankpartner ihre Zinsen anheben, lass uns da jetzt doch schon mal schauen dass die Unterlagenakte vollständig ist.

00:29:31: Also je früher man einfach mit dem Kunden in den Kontakt geht, dass so weniger Stress haben alle Beteiligten.

00:29:39: Und dann wieder wie gesagt das haben wir eben schon gehabt wenn der Swap runtergeht und jetzt die Beraterin nicht reagiert auch sich zu trauen proaktiv auf dessen Berater zuzugehen und sagen hey uns ist aufgefallen die Zinsentwicklung oder der Swapsinsatz ist besser geworden.

00:30:01: gibt es jetzt bei unserer Bank, haben wir da eine Möglichkeit den Zinssatz nochmal nachzufahren.

00:30:05: Okay alles klar.

00:30:07: Welche Rolle spielt denn die Finanzierungsstruktur in solchen Phasen?

00:30:11: Eigenkapitalförderungen, Zinsbindung oder ist auch das wenig beeinflussbar?

00:30:18: Was interessant ist dass es innerhalb der Zins Bündung Unterschiede gibt.

00:30:25: viel über den zehn Jahre Swap gesprochen, aber es gibt ja auch für jede Laufzeit.

00:30:30: Und so ein Darlin kann ja auch dreißig Jahre laufen also die Zinsbindung.

00:30:35: Laufzeiten-Zinsbindung ist ja nochmal was unterschiedliches, aber man kann ja in Deutschland einen Darlehen mit dreizig Jahren Zinsbedingungen vereinbaren und da gibt es je nach Zinsentwicklung zwischen denen... Zinsbindungen erhebliche Unterschiede.

00:30:52: Wir hatten beispielsweise in phasener Inversen-Zinsstruktur, das bedeutet dass die langen Zinsbedingungen günstiger waren als die kurzen.

00:31:00: Hatten wir den Effekt, dass die dreißigjährigen Zins-Bindung echt günstig waren also die Banken da auch Eager waren die rauszugeben.

00:31:09: und jetzt haben wir eher wieder aktuelle Phase wo fünfzehn zwanzig und dreißzig Jahre schon extrem teuer sind im Vergleich zu den zehn Jahren.

00:31:17: Und da ist es einfach wichtig, dass man sich in einer Beratung anschaut.

00:31:20: Was ist denn der und das ist mir immer wichtig?

00:31:22: Der Euro-Unterschied den ich für X Jahre mehr Zinsbindung in die Hand nehmen muss.

00:31:29: Wieso der Euro-Unterschied?

00:31:31: Ja weil wenn ich dir sage okay wir sind jetzt bei einer zehnjährigen Zins Bindung bei einem Zinssatz von drei Komma fünf und der Fünfzehn Jahreszins Satz liegt bei drei Kommas acht Dann kannst du damit, also

00:31:45: wenig anfangen ist nicht greifbar.

00:31:46: Das ist nicht Greifbar.

00:31:47: wenn ich dir aber sage okay Du musst hundertzwanzig Euro im Monat investieren extra an Zinskosten um die fünf Jahre mehr Sicherheit einzukaufen dann hast du da direkt ein Gefühl Okay Ist mir das wert oder nicht genau?

00:32:05: Gibt es denn irgendwelche typischen Fehler die Käufer in solchen Phasen machen?

00:32:12: Ich würde nicht mal sagen Fehler, aber einfach Unwissenheit.

00:32:14: Es ist leider so und das merke ich je informierter ihr als Käufer seid desto mehr Augen sehen auch im Prozess durch die Zinsenwicklung.

00:32:27: Das heißt wenn ihr auch proaktiv in einem Team mit eurem Berater arbeitet und ihn vielleicht auf eine Zinsentwicklung hinweist kann er vielleicht schnell genug reagieren, um den Zinssatz zu sichern oder auch nochmal mit der Bank sprechen.

00:32:40: Ob man einen besseren Zinssaats durchverhandeln kann?

00:32:43: Das heißt es ist einfach immer besser wenn mehr Augen auf ein Prozess schauen als wenn jetzt nur alleine der Berater dafür verantwortlich ist.

00:32:51: nicht weil ihr das vielleicht böswillig oder falsch macht sondern weil's immer so ist dass Menschen Fehler machen und wir sehr viel auch im Blick behalten müssen als Berater ein Freund davon bin, wenn wir einfach ein Stück weit im Team arbeiten.

00:33:09: Wie gewohnt?

00:33:11: Abschlussfrage gibt es irgendwas was wir aus deiner Sicht vergessen haben noch nicht besprochen dass du noch gerne teilen möchtest?

00:33:24: ich glaube das ist ein punkt vielleicht auch den wir heute noch gar nicht betrachtet haben aber jetzt auch Anschlussfinanzierungen anstehen werden und meiner Meinung nach noch eine schwierigere Entscheidung ist, wenn ich jetzt ein Anschlussfinanzierungstermin nächstes Jahr habe abzuschätzen.

00:33:42: Weil ich ja jetzt schon reagieren kann.

00:33:44: Also ich kann ja auch bis zu fünf Jahre vorab mir einen Zinssatz sichern.

00:33:48: Längere

00:33:48: Entscheidungshorizont?

00:33:50: Längerer Entscheidungs-Horizont ist es jetzt wartig bis kurz vor knapp ab.

00:33:54: Sicher ich den jetzt schon also auch da dadurch dass das Finan ... so dass das Zins sind wo jetzt halt leider mittlerweile wirklich Volatil geworden so hoch und runter geht.

00:34:04: Und das auch in einem Wochentakt.

00:34:06: wird die Entscheidung nicht einfacher für die, die jetzt Anschluss finanzieren müssen in den nächsten Jahren?

00:34:11: Und da würde ich einfach als Tipp auch noch mal reingeben, geht frühzeitig auf euren Berater zu um einfach ein Gefühl zu bekommen okay wo liegen wir jetzt?

00:34:21: und dann ein Stück weit vielleicht auch mal jeden Monat eine Rückmeldung zu bekommen.

00:34:26: und dann kriegt man einen Bauchgefühl will Nehmen und lockt den jetzt ein.

00:34:34: oder will ich vielleicht ein Stück weit abwarten, weil ich mir das leisten kann.

00:34:38: Oder weil ich auch einen Typ dafür

00:34:39: bin

00:34:40: Und da sollte man einfach auch als Anschlussfinanzierer der jetzt in den nächsten zwölf bis vierundzwanzig Monaten Fällig ist sollte man Einfach frühzeitig ein Gefühl für die aktuelle Zinsentwicklung und dann dessen ratende Entwicklung bekommen.

00:34:54: Okay, sehr wichtiger Hinweis aus meiner Sicht an der Stelle.

00:34:59: Sehr schön!

00:35:00: Ich glaube was man aus der Folge heute und dem Gespräch auf jeden Fall mitnehmen sollte ist dass sich die Zinsen nicht kontrollieren lassen.

00:35:09: sie lassen sich verstehen aber definitiv nicht kontrollierend insbesondere in so einer sehr volatilen Geopolitischen Lage, in der wir uns momentan befinden.

00:35:20: Was sich allerdings kontrollieren lässt das ist der eigene Finanzierungsprozess.

00:35:25: deswegen auch hier nochmal abschließend der Hinweis des Thema Unterlagenqualität.

00:35:31: die frühzeitig komplett beieinander zu haben macht in so einer Phase einen großen Unterschied.

00:35:37: Deswegen geht in die Show Notes schaut euch oder hört euch die Folge zum Thema unterlagen Qualität an genau in dem Sinne wieder.

00:35:46: Vielen Dank für alle Hörerinnen und Hörern, die zugehört haben!

00:35:51: Ich hoffe wir konnten hier ein bisschen Licht ins Dunkel bringen und vor allem in so einer volatilen Phase Orientierung liefern.

00:36:00: Danke euch und bis bald!

00:36:02: Ciao ciao.