„Bauen ist nie günstig“: Neubau mit Generalunternehmer (Teil 1)

00:00:00: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco und heute

00:00:07: nehmen wir uns, nachdem der Bauturbo in Deutschland noch nicht so ganz zündet, das Thema Neubau

00:00:13: vor. Bevor wir das tun, wie gewohnt erstmal: Hallo, Eli.

00:00:17: Hallo, Marco. Ja, lass uns mit der Lage starten, bevor wir

00:00:22: ins Thema Neubau gehen: der Swap. Wir nehmen heute mal wieder einen Samstag auf, liegt

00:00:28: bei 352. Dementsprechend nach wie vor eine Seitwärtsbewegung, nachdem ich das letzte

00:00:37: Woche schon so angekündigt hätte, als hätten wir das schon seit Wochen. Das ist jetzt mal

00:00:43: eine Woche mehr. Zwischenzeitlich ging er sogar kurz unter die 350 im Laufe der Woche.

00:00:49: Wie schaut es denn bei den Banken? Wie sieht die Stimmung aus?

00:00:53: Ja, also für die täglich preisenden Banken und auch die wöchentlichen Sparkassen, Volksbanken,

00:00:58: die preisen, sieht das natürlich sehr gut aus. Das heißt, wir sind günstiger im Vergleich

00:01:03: zu letzter Woche, wobei das wirklich Basispunkte, also 0,0er-Bereiche sind. Nichtsdestotrotz sollte

00:01:12: man auf jeden Fall jetzt sehr scharf den Trend beobachten. Und ich sehe hier wirklich einen

00:01:16: leichten positiven Trend in die richtige Richtung und hoffe natürlich, dass sich das jetzt auch für

00:01:22: die nächsten Wochen so weiterentwickelt, dass wir dann auch wieder humanere Zinssätze bekommen.

00:01:27: Sehr gut, dann machen wir da einen schnellen Haken dran heute und steigen direkt in das Thema

00:01:35: Neubau ein. Ein durchaus komplexeres Thema. Ich glaube, in unserer Vorbereitung hattest du

00:01:43: das „Ist schon ein Brecher“ benutzt. Ja, ist es. Kommt halt drauf an, worauf man sich konzentriert. Das

00:01:52: bringt mich dann auch schon direkt zum Punkt. Wir wollen uns heute auf Generalunternehmer,

00:02:01: Neubau durch Generalunternehmer konzentrieren. Vor allem auch aufgrund der Tatsache, dass wir

00:02:08: ja in Deutschland nach wie vor etwas, um es diplomatisch zu formulieren, unseren Zielen

00:02:14: hinterherhinken, was das Thema Neubau angeht. Ich habe mal eine Studie herausgesucht. Die

00:02:22: Frage ist ja relativ schnell: Woran hat es gelegen? Das Thema Zinsen, Marktlage ist allen

00:02:29: bekannt. Sprechen wir jede Woche darüber. Das ist natürlich ein Aspekt. Der andere Aspekt,

00:02:35: der beim Neubau, denke ich, aber durchaus relevant sind. Und so hat das auch eine Studie des

00:02:40: Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung identifiziert: Nicht nur die finanziellen Hürden,

00:02:47: sondern vor allem auch die Kosten und die Planungsunsicherheit. Und genau darum soll es

00:02:53: uns heute in der Folge konkret gehen, nämlich das Thema Baukostenaufstellung. Wie gehe ich damit um?

00:03:02: Wie schaffe ich es, dass in die Unsicherheit Sicherheit kommt und man am Ende des Tages

00:03:09: Licht reinbekommt und dann vielleicht auch gar nicht so kompliziert ist, wie es dann auf den

00:03:16: ersten Blick vielleicht wirkt. Vielleicht starten wir aber, startest du, Eli, einmal kurz mit der

00:03:23: Unterscheidung Neubau. Es gibt drei verschiedene Arten des Neubaus. Wir fokussieren uns heute auf

00:03:29: den Generalunternehmer, was da die Unterschiede sind. Sehr, sehr gerne. Also wir starten mit dem

00:03:39: Neubau umgesetzt durch einen Bauträger. Da ist einfach der Punkt, das kann man erkennen,

00:03:44: dass man Grundstück und Haus zusammenbekommt, dass man das in einem Kaufvertrag zusammen erwirbt und

00:03:53: dann der Bauträger das Haus schlüsselfertig auch baut. Nachteil ist meistens, dass man die

00:04:00: Grunderwerbsteuer auf das gesamte Vorhaben zahlt, das heißt Grundstück und Baukosten, und dadurch

00:04:07: halt auch eine höhere Belastung in den Nebenkosten herrscht. Man kann, sage ich jetzt mal, leichte

00:04:14: Änderungen noch mal reinbringen, wie den Boden anders machen, die Wände ein bisschen verrücken,

00:04:19: aber hat jetzt nicht so viel Spielraum. Dann kommen wir zum Neubau durch den Generalunternehmer. Da

00:04:25: bringe ich mein Grundstück mit. Bedeutet, dass ich das vorab erworben haben muss, damit ein

00:04:33: Häusle draufgebaut werden kann. Vorteil hier ist, dadurch, dass das zwei getrennte Vorgänge sind,

00:04:39: dass ich die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück zahle. Das heißt, da in den Nebenkosten

00:04:46: natürlich eine erhebliche Ersparnis haben. Und wenn wir dann zum letzten Punkt kommen,

00:04:52: das ist der Neubau über Einzelgewerksvergabe. Auch da bringe ich mein Grundstück selbst mit,

00:05:00: aber nicht einen Generalunternehmer, der alle Gewerke für mich übernimmt, sondern schließe

00:05:06: dann jeweils für jedes Gewerk einzelne Verträge ab. Virtuell gibt es dann wahrscheinlich noch

00:05:13: eine vierte Möglichkeit und die bedeutet, ich bringe mein Grundstück mit und mache alles selbst.

00:05:21: Ja. Da hat man aber in der Regel keine Probleme, sich zurechtzufinden, wenn man es eh kann. Ja,

00:05:27: und ich glaube, der Prozentsatz ist so gering, dass ich, glaube ich, 99,999999 % als Suicide-

00:05:35: Programm schätzen würde. Sehr gut. Dann lass uns tiefer gehen. In dem Fall, ich habe jetzt ein

00:05:45: Grundstück und baue dann neu mit einem Generalunternehmer zusammen. Das haben wir uns

00:05:51: ja heute rausgepickt. Ist dann das Thema der Baukostenaufstellung im ersten Schritt ein

00:05:57: hochrelevantes? Warum ist das so? Genau, also die Thematik ist ja, man hat ja – oder die meisten

00:06:04: Menschen, mit denen ich spreche über das Thema, die haben ja immer die Vorstellung: Super,

00:06:09: ich gehe zu einem Generalunternehmer wie einem Fertighaushersteller oder einem Massivhaushersteller,

00:06:14: wie sie auch alle in diesen Neubau-Musterhäusern sitzen, und krieg ein Haus zum Festpreis und hab

00:06:21: dann das Rundum-sorglos-Paket, brauch mir keine Sorgen zu machen. Das ist leider nicht so, und

00:06:28: deswegen ist es halt wichtig, dass wir heute einmal über die Kostengruppen sprechen. Da gibt es

00:06:34: nämlich nach der DIN 276 eine schöne Aufteilung, und dann einfach mal einen Strich ziehen: Was ist

00:06:40: in der Regel bei den Verträgen von den Fertighausherstellern, Massivhausherstellern mit

00:06:44: dabei und was halt nicht. Ja, genau, also ich glaube, genau da gehen wir jetzt auch einmal

00:06:51: high level im ersten Schritt drüber, welche Items das beinhaltet. Ich glaube, der wichtigste

00:06:59: Punkt vorab: Das werden wir auch in die Shownotes packen, dann kann sich das jeder, den das

00:07:05: interessiert, selbst durchlesen, weil wir werden jetzt nicht jeden einzelnen Punkt, man kann sich

00:07:09: vorstellen, das ist eine DIN-Norm, da könnten wir wahrscheinlich ein Halbtages-Podcast damit füllen,

00:07:17: wenn wir das tun würden, aber es gibt acht große Blöcke in der Norm, und da würde ich sagen,

00:07:25: da gehen wir jetzt einfach mal von oben bis unten durch, was interessant und relevant zu erzählen ist.

00:07:33: Starten wir mit dem Grundstück. Genau, das ist die Kostengruppe, die man ja selbst beschaffen muss,

00:07:38: meistens sehr, sehr schwierig, in nichtländlichen Gegenden ein passendes Grundstück zu finden, und

00:07:45: deswegen aber auch relativ abgehakt. Da sind dann die Grundstücksnebenkosten noch mit enthalten,

00:07:51: aber sonst außer dem Kaufpreis fürs Grundstück gibt es da nicht viel zu erzählen.

00:07:56: Dann springen wir doch direkt weiter in die zweite Kostengruppe, das sind dann die

00:08:00: vorbereitenden Maßnahmen. Da zählt alles darunter, dass ich mein Grundstück, was ich dann gekauft habe,

00:08:08: entsprechend für den Bau vorbereite. Bedeutet, wenn da noch riesige Bäume draufstehen, die

00:08:13: abmüssen, wenn irgendwo Hausanschlüsse für Abwasser reingepackt werden, für den Strom,

00:08:19: all das, was vorbereitet werden muss, damit ich anfangen kann zu bauen.

00:08:23: Ja, oder erstmal erschlossen werden muss sogar.

00:08:26: Exakt.

00:08:29: Sehr gut, dann sind wir auch schon in der dritten Kostengruppe bei der Baukonstruktion oder bei

00:08:36: dem Baukonstruktion. Genau, das heißt also, wir haben jetzt alle Erschließungsmaßnahmen gemacht,

00:08:41: das Grundstück ist gekauft, nun fangen wir an, die Außenhülle des Hauses zu bauen. Das

00:08:49: wirklich die Außenwände, auch die Innenwände, Böden, all das, was das Haus trägt, das Dach

00:08:57: obendrauf, das gehört zu der dritten Kostengruppe, der Baukonstruktion.

00:09:02: Sehr gut, dann die vierte, da sind wir schon bei den technischen Anlagen.

00:09:07: Auch das ist sehr verständlich, meiner Meinung nach. Das heißt, das Haus steht jetzt, wir haben

00:09:13: Böden, wir haben Wände, es ist ein Dach drauf, und jetzt füllen wir das Haus mit all den Anlagen,

00:09:20: die gebraucht werden, sei es die Heizung, die Elektrik, die am Ende des Tages, das

00:09:26: Smart-Home-System, die Wallbox. All das sind Punkte, die dann ein Stück weit das Haus zum

00:09:32: Leben erwecken.

00:09:34: Zum Leben erwecken ist dann hoffentlich auch außerhalb des Hauses – was für eine

00:09:42: Überleitung. Kostengruppe 5, die Außenanlagen und die Freiflächen.

00:09:47: Genau, das ist für mich auch schon ein erstes Sammelbecken: alle, der Rollrasen, der

00:09:55: Swimmingpool, all das, was halt außen stattfindet, Garagenstellplätze, das wird unter der

00:10:01: Kostengruppe subsumiert.

00:10:02: Sehr gut, dann haben wir die sechste. Das mache ich jetzt mal ganz kurz, ich kann ja

00:10:06: lesen: Sind wir dann bei der Ausstattung, Thema Küche, Einbauküche, Möblierung etc., fällt

00:10:12: da dann drunter, und dann sind wir bei der siebten, bei den Baunebenkosten.

00:10:17: Genau, auch da werdet ihr merken, dass die Punkte, die dort drinstecken, bei anderen

00:10:26: Herstellern weit auseinanderlaufen.

00:10:29: Aber ganz klassisch sind die Baunebenkosten, all das, was halt wirklich gemacht werden

00:10:35: muss, damit dieser Bau überhaupt umgesetzt werden kann.

00:10:38: Ein klassisches Beispiel ist hier der Architekt, der überhaupt erst mal die Zeichnung macht,

00:10:44: wie, wo gebaut wird und was genau umgesetzt wird.

00:10:48: Aber auch, sage ich mal, die Energieeffizienz-Experten, die dann vielleicht eventuelle Förderprogramme

00:10:54: prüfen und dann auch umsetzen, das fällt alles unter die klassischen Baunebenkosten.

00:11:00: Sehr gut, und dann schließen wir den Überflug auch schon ab mit der Finanzierung, die dann

00:11:08: steht.

00:11:09: Ist tatsächlich auch meistens nicht mit eingeplant.

00:11:13: Da ist ein großer Faktor tatsächlich die Bauzeitzinsen, das heißt die Doppelbelastung,

00:11:18: die man während des Baus hat, wenn man beispielsweise noch in Miete wohnt und gleichzeitig Miete

00:11:25: und dann die anfallenden Zinsen auf das, was schon ausgezahlt ist, zahlen muss.

00:11:30: Sehr gut, da sind wir jetzt ja schnell drübergeflogen, um einmal den groben Überblick zu

00:11:37: geben.

00:11:38: Das klang schon fast zu einfach aus meiner Sicht.

00:11:45: Lass uns jetzt einmal in die Punkte einsteigen, weshalb wir die Folge ja dann auch tatsächlich

00:11:50: machen.

00:11:52: Es gibt ja ein paar Fallstricke, vor allem die du in der Praxis dann auch gerne mal siehst.

00:11:59: Wo liegen die denn bei dem ganzen Thema Kostenaufstellung und wie geht man damit am besten um?

00:12:04: Der erste Fallstrick ist, dem man sich im Klaren sein muss: Keiner von diesen Herstellern

00:12:12: arbeitet mit der DIN 276.

00:12:14: Keiner.

00:12:16: Also, die haben alle ihre eigene Aufstellung ein Stück weit, und wenn man dann anfängt,

00:12:23: mit Hausherstellern zu sprechen, und dann erste Werkverträge, Vorschläge bekommt – und wir

00:12:29: würden immer über ein schlüsselfertiges Haus sprechen.

00:12:32: Das heißt, die stellen mir das wirklich, tut die komplett hierhin, das Ding.

00:12:36: Dann habe ich aber die Problematik, dass bei jedem von denen unterschiedliche Sachen nicht

00:12:43: drin sind.

00:12:44: Und wenn die das zu einem Festpreis nicht anbieten, dann fangen die an, Schätzungen

00:12:51: zu betreiben.

00:12:52: Und die zwei Punkte, wo das Kind meistens in den Brunnen fällt, von Sachen, die

00:12:59: in diesem Festpreis nicht mit enthalten sind und von dem Fertighaushersteller, Massivhaushersteller

00:13:05: geschätzt werden, sind zum einen die Abbrucharbeiten, also die Abbruchmaßnahmen und die Erdarbeiten.

00:13:13: Das heißt, wenn ich ein Grundstück mit einem Bestandshaus kaufe, was einfach nicht zu

00:13:18: alt ist, was wegmuss, so ein Abriss, das kostet extrem viel Geld, das muss man wirklich

00:13:25: gut kalkuliert haben.

00:13:26: Sprich, da sind wir in der Kostengruppe vorbereitende Maßnahmen.

00:13:30: Exakt.

00:13:32: Das ist so der erste Punkt, wo eine Kostenexplosion stattfinden kann, weil wenn ich so ein Ding

00:13:37: abreiße, das muss ja auch entsorgt werden, wenn ich dann Schadstoffe habe, weil das irgendwie

00:13:42: ein Haus von den 50er, 60ern ist, dann muss das halt gut kalkuliert sein.

00:13:48: Und da würde ich mich niemals, niemals, niemals auf eine Schätzung von einem Fertighaushersteller

00:13:54: verlassen, der das nicht selbst anbietet, weil der wird das immer aus Eigeninteresse

00:13:59: zu tief schätzen.

00:14:02: Und genau dasselbe haben wir in der Kostengruppe 300 für die Baugruppe für die Erdarbeiten.

00:14:09: Das heißt, wenn jetzt beispielsweise da noch ein Hügel ist, der abgetragen werden muss,

00:14:15: oder wenn jetzt, wenn das so ein Stück weit im Hang ist, das Grundstück, und wir für

00:14:21: den Keller Erde rausnehmen müssen, dann sind das einfach Punkte, da werdet ihr merken,

00:14:26: das bieten diese Hersteller nicht selbst an.

00:14:29: Das muss immer dann selbst – müsst ihr euch ein Unternehmen suchen, und diese Schätzungen,

00:14:36: die sind immer zu niedrig von den Herstellern.

00:14:39: Also, ich kenne sehr, sehr wenige, die wirklich da mit einer ordentlichen Schätzung drangehen.

00:14:43: Da kenne ich mich nicht aus.

00:14:45: Bekanntlichermaßen trifft das auch drauf zu, wenn ich einen Keller baue?

00:14:52: Auch meistens haben die meisten Hersteller einen Partner, mit dem sie den Keller bauen.

00:14:57: Und dann gibt es einen Kostenvoranschlag.

00:14:59: Auch da lohnt es sich immer, nochmal einen Vergleich zu ziehen.

00:15:03: Und auch bei den Erdarbeiten hat ein guter Hersteller vielleicht auch Unternehmen, mit

00:15:08: denen er gute Erfahrungen gemacht hat, und empfiehlt dann.

00:15:11: Nur das Thema ist, dass wir die – wenn dieser Werkvertrag unterschrieben wird, ist man meistens

00:15:19: noch nicht so weit, um jetzt wirklich diesen Kostenvoranschlag für die Erdarbeiten in

00:15:25: Auftrag zu geben.

00:15:27: Und da entsteht halt Entscheidung für den Hersteller plus wann habe ich dann wirklich

00:15:34: diese Kostensicherheit, hat einen zeitlichen Versatz und da wird es halt richtig gefährlich,

00:15:40: weil der Haushersteller, der hat ein Ziel, und zwar, dass er euch das Haus verkauft.

00:15:45: Das heißt, für ihn ist es ja wichtig, dass die Kosten so niedrig wie möglich sind oder

00:15:52: niedrig genug, dass ihr das Gefühl habt, euch das leisten zu können.

00:15:56: Und das ist so ein Stück weit der Punkt, wo besonders mir wichtig ist, und da schaue ich

00:16:02: immer ganz genau hin: Abbrucharbeiten und die Erdarbeiten.

00:16:06: Das sind die zwei Punkte, die immer notorisch zu niedrig geschätzt werden.

00:16:12: Ja, sehr spannend.

00:16:14: Es sind jetzt wahrscheinlich zwei Punkte, wo man nicht so wirklich sofort drauf gekommen

00:16:18: wäre, dass das die zwei Fallstricke sind.

00:16:23: Dementsprechend sagst du auch, dass an den anderen Punkten, weil es dann ja auch letztendlich

00:16:29: das Geschäft der Generalunternehmer ist, es eigentlich gar nicht so viel falsch laufen kann.

00:16:38: Das sind die teuersten Punkte, wo wenn es falsch läuft.

00:16:41: Wenn ich mir noch mal beispielsweise die Architektenleistungen, was auch die meisten

00:16:46: nicht wissen, die Haushersteller, die arbeiten zwar mit Architektenbüros zusammen.

00:16:52: Ihr seid aber nicht verpflichtet, den zu nehmen.

00:16:56: Ein Stück weit.

00:16:56: Ihr könnt auch euren eigenen Architekten raussuchen.

00:16:59: Und ich habe einfach die Erfahrung gemacht, dass von solchen Generalunternehmern manche

00:17:07: Architekten halt nicht so ganz so gut sind.

00:17:16: Und auch da ist es einfach wichtig, dass diese Kosten nicht vergessen werden und auch nicht

00:17:22: zu niedrig geschätzt werden.

00:17:24: Auch ganz große Klassiker, was den meisten vielleicht kein Begriff ist.

00:17:29: Wenn jetzt auf der Baustelle gearbeitet wird, dann habe ich ja auch ein Stück weit den Baustrom,

00:17:34: den ich zahlen muss parallel.

00:17:36: Auch das sind Kosten, die ich irgendwo mitkalkulieren muss.

00:17:40: Und die Hersteller, die machen das immer relativ einfach.

00:17:45: Die haben dann das Grundstück, das ist ja klar, das hat einen Preis gehabt, einfach.

00:17:49: Dann haben sie ihren Festpreis, wo in einem 80-seitigen Werkvertrag drinsteht, was ist

00:17:56: drin, was ist nicht drin.

00:17:58: Und dann haben sie ein riesiges Becken, wo sie ein Wort für benutzen: Baunebenkosten.

00:18:02: Und da packen sie einfach rein: Okay, das sind 50.000 Euro.

00:18:06: Wenn sie noch gut sind, nehmen sie noch einen Prozentwert von den Baukosten.

00:18:11: Und die nennen gar nicht mal die einzelnen Unterpunkte.

00:18:15: Das heißt, Bauherren, die sich damit nicht wirklich auseinandersetzen, denen ist gar

00:18:20: nicht bewusst, was gibt es überhaupt eigentlich.

00:18:23: Also wenn ihr euch dann jetzt mal diese DIN anschaut, dann werden euch wahrscheinlich

00:18:29: Positionen vollkommen.

00:18:29: Ach Mist, da habe ich ja gar nicht dran gedacht.

00:18:32: So ein Bodengutachten, da sind so viele Positionen drin, wo man leider, wenn man halt auch in

00:18:38: so einen Vergleich geht – welcher Hersteller ist denn der beste für mich –, vor die Herausforderungen

00:18:44: gestellt wird.

00:18:45: Und zum Glück machen Claude und KI das ein bisschen einfacher, zu sagen: Okay, die DIN

00:18:52: 276 und der Werkvertrag, den ich bekomme, was ist abgedeckt und was ist nicht abgedeckt.

00:18:58: Ja, ich glaube, das ist ja dann auch die – glaube ich – eine der Kernmessages von heute,

00:19:04: dass es eben diese DIN-Norm gibt.

00:19:10: Jetzt bin ich im Zweifel vielleicht gar nicht an jeder Stelle ein großer Fan von unseren

00:19:14: DIN-Normen, aber hier hilft es, glaube ich, extrem gut in der Praxis, in einem Thema,

00:19:21: wo sich die wenigsten jetzt extrem gut auskennen werden.

00:19:25: Du dann mit zwei, drei Anbietern sprichst, die Angebote sehen alle gleich, aber anders

00:19:30: aus.

00:19:31: Was ist jetzt das Richtige für mich?

00:19:33: Hat man hier eben dann eine grundsätzliche Orientierung, die man zu Hilfe nehmen kann,

00:19:42: wo man letztendlich einfach von oben bis unten nur abhaken muss: Was ist drin, was ist nicht

00:19:46: drin? Oder dann halt einfach dann nachfragen: Wie kommt man jetzt dann auf den bestimmten

00:19:53: Punkt oder Preis?

00:19:55: Und den Tipp, den ich geben kann: Bauen ist nie günstig.

00:20:02: Nie.

00:20:03: Deswegen: Wenn ihr eine Gesamtkostenaufstellung bekommt, die zu schön ist, um wahr zu sein,

00:20:09: dann ist das so.

00:20:10: Das wird euch dann nur viel, viel später auffallen und zu einem Zeitpunkt, wo es richtig,

00:20:16: richtig wehtun wird.

00:20:17: Das heißt…

00:20:18: Das ist bei den Großprojekten auch so, habe ich das Gefühl.

00:20:22: Und das ist wirklich…

00:20:24: Da scheint es keine DIN-Norm zu geben, bevor jemand gegencheckt.

00:20:27: Und du musst dir halt die Misere vorstellen, also ich finde es wirklich schlimm: Da geht

00:20:32: wirklich eine Familie, die hat nach Jahren endlich ein Grundstück gefunden, geht jetzt

00:20:37: in diese Fertighaussiedlung rein und geht in drei, vier, fünf, sechs Musterhäuser

00:20:43: rein.

00:20:43: Und da ist keiner von denen, die mal wirklich eine ordentliche Kostenaufstellung ausstellen.

00:20:48: Wenn mir jemand zuhört oder uns zuhört, der eine hat: Gerne bei uns melden.

00:20:55: Ich freue mich auf den Austausch.

00:20:57: Und gehen dann meistens zu einem Finanzierer, ob es jetzt eine Bank oder eine der Großen

00:21:03: ist, die auch keine eigene Aufstellung haben oder damit arbeiten können oder geschweige denn

00:21:09: wissen, dass es überhaupt diese Kostengruppen gibt.

00:21:13: Und dann ist man wirklich komplett allein als Bauherr.

00:21:17: Und am Ende des Tages, die Verantwortung trägt aber der Bauherr.

00:21:21: Und deswegen ist es so extrem wichtig und das ist mir auch deswegen in der Beratung

00:21:26: extrem wichtig bei Neubau: Da muss die Baukostenaufstellung passen.

00:21:32: Und das führt manchmal dazu, dass ich sage: Ihr könnt euch das nicht leisten.

00:21:36: Weil einfach, auch wenn der Hauspreis toll wirkt und man sagt, das kann ich mir doch

00:21:40: leisten, wenn man aber dann alles, alles mit reinnimmt, dann wird es halt schon sehr,

00:21:45: sehr schnell sehr dünn.

00:21:46: Ja, bevor wir in das Thema Finanzierung gehen, bzw. anders gesagt: Heute wollen wir gar

00:21:55: nicht in das Thema Finanzierung einsteigen.

00:21:58: Das ist jetzt vorgezogen schon der Cliffhanger.

00:22:01: Das Thema wollen wir nämlich nächste Woche zusammen mit den Förderungen genau besprechen,

00:22:07: damit das nicht aus dem Rahmen fällt heute.

00:22:09: Aber wenn ich mir das jetzt so vorstelle, du hattest gerade schon gesagt, ich schaue

00:22:13: mir hier so ein paar Musterhäuser an, habe dann auch ein paar Angebote auf dem Tisch

00:22:20: und sehe dann, mir ist irgendwas nicht klar, oder check das jetzt im Zweifel sogar mit

00:22:26: der Hilfe der DIN-Norm gegen und mir kommt da irgendwo was mulmig vor.

00:22:32: Und vielleicht ist es auch nicht nur bei einem Anbieter, sondern mehreren.

00:22:34: Wie funktioniert das in der Praxis?

00:22:36: Was mache ich da dann da am besten?

00:22:38: Oder es fehlt irgendwas?

00:22:40: Wie ist da der beste Prozess dann?

00:22:43: Leider wie bei den Fördermitteln.

00:22:45: Entweder ich habe jemanden, der mir helfen kann, der sich damit auskennt, oder Hilfe zur

00:22:50: Selbsthilfe.

00:22:51: Ich muss meine eigene Kostenaufstellung machen, am besten in der Excel, und wirklich anhand

00:22:57: dieser DIN schauen: Okay, welche Kosten sind sicher über den Generalunternehmer?

00:23:04: Wo kann ich überall einen Haken setzen?

00:23:06: Und was ist noch offen?

00:23:08: Und für das, was noch offen ist, muss man entweder mit Schätzungen arbeiten.

00:23:13: Das sind Prozentwerte von – gibt es ganz, ganz viele Aufstellungen –, oder am besten, man hat

00:23:18: schon jemanden, der einem einen Kostenvoranschlag machen kann und sagen kann: Okay, dafür,

00:23:22: die Bodenarbeiten kannst du beispielsweise 50.000 Euro veranschlagen für genau dieses

00:23:28: Grundstück.

00:23:29: Und das ist dann der Punkt, wo man – je mehr Variablen man hat, desto mehr Puffer muss

00:23:35: man planen.

00:23:36: Und das heißt, desto teurer wird das.

00:23:38: Je weniger Budget man hat, desto sicherer muss man sein und desto mehr muss man an Kosten-

00:23:44: voranschlägen im besten Falle planen, dass halt wirklich auch nichts dazwischenkommen

00:23:50: kann.

00:23:51: Weil Nachfinanzierung – auch das wird ein Thema sein jetzt für das nächste Gespräch –, das

00:23:55: ist das Schlimmste, was man sich vorstellen kann.

00:24:00: Sprich, in der Tat lege ich selbst Hand an, mache die Kostenaufstellung und plan mir

00:24:07: dann eben an allen unsicheren Punkten mehr Puffer ein, um dann vielleicht auch mal, ich

00:24:15: weiß nicht, wenn ich da mit meinem Finanzierer spreche, zwei Szenarien durchrechnen kann.

00:24:20: Exakt.

00:24:21: Also, man muss wirklich, man muss sich einfach lösen von der Illusion, der Fertighaushersteller

00:24:28: hat die Kompetenz, mir eine ordentliche Kostenaufstellung zur Verfügung zu stellen.

00:24:33: Das ist nicht so.

00:24:34: Und man muss sich lösen davon, dass es bei den meisten Finanzierern Kompetenzen dafür

00:24:41: gibt, eine ordentliche Kostenaufstellung zu erstellen.

00:24:44: Und deswegen muss man sich halt dann selbst behelfen, weil am Ende des Tages man selbst

00:24:50: als Bauherr der Leidtragende ist.

00:24:53: Gut.

00:24:55: Um das nochmal einmal abschließend zusammenzufassen, das Thema Baukostenaufstellung, was ich mir

00:25:01: jetzt mitnehme, ist, wie du das gerade schon gesagt hast, selbst auf den Fahrersitz setzen.

00:25:06: Es gibt Orientierung, nämlich die DIN 276 – verlinken wir –, damit man sich da nicht komplett

00:25:14: auf die Angebote von den Generalunternehmern verlassen muss.

00:25:20: Und dann sind es insbesondere die drei Punkte Abbruch, Erdarbeiten und Architekt, wo man

00:25:27: ein genaues Auge drauf haben sollte.

00:25:30: Ja.

00:25:30: Also ein noch genaueres Auge, sowieso an alle Punkte.

00:25:35:

00:25:35: Und letztendlich ist es ja auch, wer selbst baut, da ist das ja wirklich ein sehr, sehr

00:25:39: wichtiges Lebensprojekt.

00:25:41: Ich glaube, mehr als gerechtfertigt, da lieber nochmal zweimal draufzuschauen als einmal

00:25:47: zu wenig.

00:25:48: Genau.

00:25:51: Und wenn man ein Stück weit auch wissen möchte, was ist denn überhaupt drin in diesem Werkvertrag,

00:25:57: dann hilft auch die Bau- und Leistungsbeschreibung.

00:26:00: Die gibt es bei jedem Werkvertrag mit dazu.

00:26:03: Und da muss der Generalunternehmer auch minutiös zur Verfügung stellen: Wie wird das gebaut,

00:26:10: welche Ausstattung, was wird da genau verbaut?

00:26:12: Und da kann man dann, wie gesagt, sich mit KI behelfen, das dort reinlaufen lassen und

00:26:17: das einfach dann mal gegen die DIN laufen lassen, um wirklich nachzuvollziehen: Was

00:26:22: ist drin, was ist nicht drin?

00:26:23: Ja, oder zur Not auch einfach mal übersetzen lassen in eine verständliche Sprache, so

00:26:29: würde ich es mal als eine der ersten Punkte tun.

00:26:34: Lass uns zum Abschluss der Folge – heute haben wir noch das Thema Eigenleistungen im

00:26:42: Gepäck, was ja dann doch auch stark verbunden ist mit dem Thema Kostenaufstellung.

00:26:48: Wieso haben wir das im Gepäck?

00:26:50: Ja, das war mir einfach nochmal wichtig, weil ich sehr viele Bauherren kennenlerne, wo

00:26:55: wir erstmal grundsätzlich klären müssen, okay, was ist eine Eigenleistung und was ist

00:27:01: eine Eigenleistung für einen Generalunternehmer und was ist das für eine Bank?

00:27:08: Und, ich sag mal, ganz klassisch finden wir Eigenleistungen in der Kostengruppe 3, 300.

00:27:16: Das sind beispielsweise Innentüren, die Malerarbeiten oder die Bodenbelagsarbeiten.

00:27:24: Das kannst du dir so vorstellen, dass man halt sagt, dass der Generalunternehmer sagt:

00:27:28: Okay, ich stell das Haus fertig, dass halt Böden und Wände, so ein Stück weit halt das

00:27:35: Mauerwerk da ist, aber ich selbst als Bauherr muss jetzt ein Stück weit die Böden besorgen

00:27:42: und dann auch selbst reinpacken.

00:27:46: Oder der Generalunternehmer stellt mir das Material zur Verfügung, aber der Einbau erfolgt selbst.

00:27:54: Und da kommen wir jetzt auch schon zum Thema: die Unterscheidung.

00:27:57: Wichtig ist einfach bei solchen Themen immer: So eine Leistung, die kann sich immer in Materialkosten

00:28:04: und Lohnkosten zusammensetzen.

00:28:07: Machen wir ein Beispiel: die Bodenbelagsarbeiten.

00:28:09: Ich hab das Material, beispielsweise das Parkett, was einen Wert hat und dann hab ich die Lohnkosten,

00:28:19: das heißt die Zeit, die jemand braucht, um dieses Parkett zu verlegen.

00:28:24: Und wenn jetzt ein Bauträger oder ein Generalunternehmer von der Eigenleistung spricht,

00:28:32: dann nimmt er immer die Material- und die Lohnkosten zusammen raus.

00:28:37: Das heißt, mein Werkvertrag wird günstiger, beispielsweise jetzt beim Boden um 20.000 Euro.

00:28:45: Und ich muss aber dafür ein Stück weit dafür sorgen, dass ich im Baumarkt diesen Boden gekauft bekomme

00:28:51: und ihn auch dann noch verlege.

00:28:54: Aus Bankensicht ist es aber so, dass ja die Kosten für den Boden nicht verschwinden.

00:29:00: Das heißt, das Material muss ja trotzdem gekauft werden.

00:29:03: Das heißt, ich muss dann immer in meiner Kostenaufstellung, da sind wir wieder beim Thema Gesamtkosten,

00:29:10: das Material trotzdem auf diesen Werkvertrag obendrauf rechnen für den Boden.

00:29:15: Und wenn dann mein Bauherr das selber verlegen möchte, kann ich dann,

00:29:19: man sagt ja immer, in etwa die Hälfte als Lohnkosten-Eigenleistung wirklich auch rausrechnen.

00:29:26: Mach ich es mir da dann in der Finanzierung, in der Praxis nicht deutlich komplizierter?

00:29:31: Naja, das ist natürlich ein komplexerer Schritt, aber wenn ich ein Stück weit,

00:29:37: und wir haben ja am Anfang der Folge gesagt, Bauen ist teuer, ein gewisses Budget nur habe

00:29:42: und der einzige Weg ist, dass ich meinen Traum vom Eigenheim erfüllen kann,

00:29:46: dass ich halt gewisse Sachen selber mache, führt da kein Weg dran vorbei.

00:29:50: Ja, verstehe.

00:29:53: Gibt es da noch Punkte zu, zum Thema Eigenleistung?

00:29:59: Grundsätzlich, wie gesagt, zwei Sachen noch.

00:30:03: Zum einen: Plant die Eigenleistung bitte nicht zu groß, weil, wenn ihr gefühlt die Sanitärsachen

00:30:12: selbst einbaut, Böden, Wände macht, im besten Falle gerade noch frisch Eltern geworden seid

00:30:18: und zwei Vollzeitjobs nebenbei habt oder eineinhalb, dann wird das nicht funktionieren,

00:30:24: dann werdet ihr auch nicht glücklich mit.

00:30:26: Das wird dann – dann lasst ihr euch scheiden während des Baus, weil sehr oft vorgekommen

00:30:31: ein Stück weit.

00:30:32: Deswegen würde ich immer von der Schrittigkeit mit einem Schlüsselfertigen rechnen und

00:30:37: dann schauen, okay, wie weit müsste ich runtergehen, dass ich mir das leisten kann.

00:30:42: Und dann wirklich ganz ehrlich zueinander sein: Warten wir vielleicht nochmal, bauen

00:30:46: ein bisschen Eigenkapital auf, um dann wirklich auch unseren Schritt zu gehen.

00:30:49: Thema eins. Und Thema zwei: Es kann immer Sinn machen, Sachen wie Böden und Wände

00:30:57: ein Stück weit selbst zu vergeben, dass man sagt: Hey, ich nehme das bei einem Generalunternehmer

00:31:02: raus, weil einfach die Kosten günstiger sind und dann kann man ja auch ein Stück weit

00:31:07: jemanden Externes in Auftrag geben, zu sagen: Hey, ich habe jetzt den Boden gekauft, verleg

00:31:12: mir den bitte.

00:31:13: Also, das finde ich dann immer eine coole Sache, und da sollte man immer, wenn man so

00:31:17: ein Komplettpaket bucht, sollte man dann einfach immer schauen: Was setzt denn der Bauträger

00:31:21: an Kosten für diese Bodenarbeiten, Malerarbeiten an?

00:31:25: Und das ist wirklich so was Klassisches, auch wie Innentüren, dass man einfach, wenn man

00:31:31: es selbst macht, kauft und jemanden findet, der einem das dann einbaut, viel günstiger

00:31:36: bekommt.

00:31:37: Ich könnte mir auch vorstellen, wenn man jetzt zu viel selbst macht oder zu viel rummacht,

00:31:43: um es jetzt mal so zu formulieren, fängt es dann ja auch irgendwann für den Generalunternehmer

00:31:50: an, nicht mehr ganz so attraktiv zu sein, das Vorhaben.

00:31:52: Oder sehe ich das falsch?

00:31:53: Auch die, die sind vollkommen schmerzbefreit.

00:31:56: Du kannst dir das so vorstellen: Es gibt meistens technikfertig, fast fertig und schlüsselfertig.

00:32:03: Und für die ist das ja einfach, weil wenn das technikfertig ist, dass die wirklich

00:32:08: weit bis zu den technischen Anlagen reinbauen, dann ist das ja dann einfach, die sind ja

00:32:15: als Erstes fertig.

00:32:16: Und dann ist einfach nur Schritt ab 80 bis 100 Prozent, muss dann noch zu Ende gemacht

00:32:22: werden.

00:32:23: Und für die gibt es keinen Schritt dahinter.

00:32:26: Und deswegen ist das der Vorteil für die, deswegen sind die tiefenentspannt.

00:32:30: Die lassen dann einfach alles stehen und liegen.

00:32:32: Und dann kann es denen am Ende des Tages egal sein, ob das fertiggestellt wird oder nicht.

00:32:36: Okay, gut.

00:32:39: Dann sehe ich es so, als wären wir für heute durch.

00:32:43: Ja.

00:32:44: Sehr schön.

00:32:47: Sehr spannendes Thema, und für vor allem alle, die da im Prozess oder mit dem Gedanken

00:32:54: spielen, glaube ich, extrem wichtig.

00:32:58: Und deswegen machen wir da auch zwei Folgen draus.

00:33:03: Nächste Woche dann mit klarem Fokus auf die Finanzierung.

00:33:07: Was sind dann auch da die möglichen Fallstricke?

00:33:11: Was kostet das, wenn es dann auch irgendwie zu lange dauert oder irgendwas nicht so läuft,

00:33:16: wie es sein soll?

00:33:17: Und vor allem dann auch das Thema Förderungen, die es ja durchaus gibt, damit wir irgendwann

00:33:23: mal unsere Ziele in Deutschland erreichen und wieder genug gebaut wird.

00:33:29: Das alles nächste Woche.

00:33:31: Mir hat Spaß gemacht.

00:33:32: Danke euch fürs Zuhören und dann bis nächste Woche.

00:33:36:

00:33:37: Bis dann.

00:33:37: Ciao, ciao.