ISB-Darlehen Wohneigentum Universell: Lohnt es sich wirklich für alle?

00:00:00: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco, und heute

00:00:06: vertiefen wir das Thema ISB-Förderung in Rheinland-Pfalz, und zwar ganz konkret das

00:00:11: Darlehen Wohneigentum universell. Bevor wir da aber einsteigen, wie gewohnt, erst mal die

00:00:18: Lage. Und hallo, Eli.

00:00:20: Hallo Marco.

00:00:22: Ja, lass uns mit der Lage starten, wenn ich hier auf meinen Bildschirm gucke. 3,58. Wir

00:00:31: sind heute Dienstagnachmittag unterwegs, etwas später in der Aufnahme, weil wir wieder

00:00:37: im Urlaub am Thumsee sind.

00:00:39: Wieder.

00:00:41: Wieder am Thumsee, besser gesagt. Regelmäßige Hörer werden es wissen. Darum soll es nicht

00:00:49: gehen. 3,58. Wir sind einen Ticken tiefer als die Rekordstände, die wir in vergangenen

00:00:57: Wochen hatten. Bedeutet das, dass der Zins jetzt überall nach unten geht?

00:01:01: Halleluja, das bedeutet es. Also wir haben eigentlich alles, was bei drei nicht offen

00:01:05: war, geht auch wieder runter. Vor allem voran die ING, die Commerzbank, Frankfurter Sparkasse –

00:01:13: machen das ja sowieso immer dienstags – und alle Sparkassen und Volksbanken. Und deswegen

00:01:17: bin ich sehr, sehr froh, dass wir jetzt wirklich auch sofort reagiert haben. Es war aber auch

00:01:24: ein extremes historisches Zinshoch. Deswegen kann ich mir auch einfach vorstellen: Die

00:01:28: Banken wollen noch Geschäft haben dieses Jahr. Die werden das wirklich jetzt auch sehr, sehr

00:01:33: eng kalibrieren.

00:01:34: Bedeutet: Wenn ich noch keinen Vertrag unterschrieben habe und gerade im Prozess stecke, lohnt sich

00:01:39: wahrscheinlich die Frage: Geht da noch was?

00:01:43: Wenn man jetzt letzte Woche ganz, ganz frisch einen Zinssatz gesichert hat, dann sollte

00:01:48: man, wenn das kein alter Einstand war, auf jeden Fall ein Stück weit noch mal nachfragen

00:01:54: dem Berater, ob da irgendwo was Besseres zu haben ist. Aber dieses extreme Hoch war jetzt

00:02:01: gar nicht so lange da, also es ist ein kleines Fenster. Aber für alle die, die letzte Woche

00:02:06: gesichert haben: auf jeden Fall noch mal nachfragen.

00:02:10: Fenster nutzen, würde ich sagen, wenn es da ist. Gut, hast du noch einen Punkt zur Lage?

00:02:16: Und ansonsten, glaube ich …

00:02:17: Gehen wir weiter.

00:02:18: Gehen wir weiter in das Thema ISB-Förderung Wohneigentum universell.

00:02:26: Ja.

00:02:26: Kannst du uns einmal erklären, was da dahintersteckt, und vielleicht auch, wie sich das abgrenzt

00:02:32: zur bereits besprochenen ISB-Förderung?

00:02:35: Ja, wir haben das noch mal aufgegriffen, vielleicht auch, warum: Letzte Woche war ich bei der wundervollen

00:02:42: Sparda Südwest, die hat einen Netzwerkabend veranstaltet.

00:02:45: Grüße gehen raus.

00:02:47: Grüße gehen raus, genau. Und da ist die ISB tatsächlich in Form von dem Herrn Jung anwesend

00:02:55: gewesen, der diese Förderung vorgestellt hat und fand ich ganz gut, war mir vorher auch

00:03:03: bekannt. Nur dann haben wir durch unsere Podcastfolgen geguckt und gesehen: Da haben wir ja noch

00:03:07: keine Folge drüber gemacht. Und genau, das ist ein Darlehen tatsächlich für alle. Reich,

00:03:14: arm, egal ob Wohnungsgröße, Einkommen, also das ist wirklich deswegen universell.

00:03:20: Gibt es gar keine Grenzen oder gar keine Einschränkungen?

00:03:24: Nichts. Also es ist wirklich …

00:03:33: Spannend.

00:03:33: Die Höchstgrenze des Darlehens ist bei 100.000 Euro. Und deswegen wurde es auch letzte Woche

00:03:38: noch mal vorgestellt von der ISB in Zusammenarbeit mit der Sparda. Der Höchstbetrag ist auf

00:03:44: 250.000 Euro angehoben worden.

00:03:47: Sprich, auch mal auch eine Neuerung.

00:03:48: Absolut, genau. Das heißt, man kann jetzt … Also es ist ein sogenanntes Nachrangdarlehen,

00:03:55: bedeutet, dass das im Grundbuch an die zweite Stelle kommt und man dadurch, warum macht

00:04:01: man das, einen Effekt hat, dass man die Bankkonditionen, beispielsweise jetzt von der Sparda Südwest,

00:04:07: nicht die 100-Prozent-, sondern vielleicht die 80-, 90- oder 70-Prozent-Konditionen bekommen kann und

00:04:14: dadurch dann wirklich effektiv Geld sparen kann.

00:04:17: Es wirkt dann wie Eigenkapital, wenn ich das noch richtig im Kopf aus anderen Themen hab.

00:04:23: Das hast du sehr richtig im Kopf, muss ich sagen, mittlerweile.

00:04:25: Es ist kein Eigenkapital, es wirkt so.

00:04:27: Genau. Es ist ein Eigenkapitalersatzdarlehen, so kann man das nennen. Und wie gesagt, der Vorteil ist –

00:04:35: warum mache ich das? Weil ich dann bei der Bank einen besseren Zinssatz bekomme, die Bank ein

00:04:40: besseres Risiko bekommt und man insgesamt dann vom Mischzins besser liegen kann. Jetzt ist es

00:04:46: natürlich so, dass die ISB keine Wohlfahrt ist. Wir haben ja schon gelernt: Gute Zinssätze können

00:04:51: die nicht, weil wenn man jetzt das geförderte Darlehen anschaut, das liegt ja mittlerweile

00:04:56: bei 3,8 Prozent, liegt das Universaldarlehen bei süßen 5 Prozent. Man kriegt 20 Jahre Zinsbindung, und man kann

00:05:06: das aber auch nicht in unbegrenzten Höhen zurückzahlen. Also die Sondertilgungsmöglichkeit

00:05:12: liegt bei 10 Prozent, da muss man dann schon, sag ich mal, aufpassen. Aber wie gesagt, das kann schon

00:05:18: Sinn machen, wenn man jetzt nicht viel Eigenkapital mitbringt. Man muss tatsächlich 10 Prozent der Gesamtkosten,

00:05:24: wie bei allen Förderdarlehen, muss man aus Eigenkapital mitbringen. Oder, die Besonderheit bei der

00:05:30: ISB: Man kann das auch noch mal über ein Darlehen laufen lassen, auch die Nebenkosten. Das muss dann

00:05:37: aber im Grundbuch dann noch mal hinter die ISB kommen. Also dann ist das ein bisschen trickier,

00:05:42: es ist dann einem Privatkredit gleichzusetzen. Und dann muss man eh überlegen, ob die Rate dann

00:05:47: insgesamt von der Finanzierung Sinn macht. Wenn ich das jetzt richtig verstehe, liegt der große

00:05:52: Vorteil dieses Universaldarlehens darin, dass es eben nachrangig läuft und dementsprechend der

00:06:00: Mischzins wahrscheinlich dann aus den beiden Darlehen, die ich aufnehmen würde, mutmaßlich

00:06:05: attraktiver ist, als wenn ich jetzt einfach nur das normale, in Anführungszeichen, normale

00:06:10: Bankdarlehen nutze. Absolut, weil, das hatten wir ja auch schon mal gehabt: Der Zinssprung zwischen

00:06:17: 100-Prozent-Finanzierung und beispielsweise nur mal 90-Prozent-Finanzierung, der ist schon erheblich.

00:06:24: Und die Unterschiede zwischen 100 und 80 sind dann noch mal mehr. Anders, als wenn ich jetzt von 80 auf

00:06:30: 60 springe, da ist, sag ich jetzt mal, der Effekt gar nicht mal so groß. Hat man ja auch an anderer

00:06:36: Stelle schon gelernt: Das Eigenkapital ist halt der größte Hebel, und da das dann so wirkt, macht

00:06:41: das dann einen großen Unterschied. Genau. Und dadurch, dass das jetzt auch von der Höhe angepasst

00:06:47: wurde, kann ich das dann auch genauso austarieren, von der Höhe, dass ich dann auch einen guten

00:06:53: Auslauf bekomme, dass ich dann irgendwie sage: Von den 500.000 Euro mache ich exakt 80 Prozent, und

00:07:00: der Rest wird dann über das ISB-Darlehen gestellt. Und wie gesagt, ich muss halt diese 10 Prozent

00:07:06: haben. Das ist dann, denke ich, bei den Familien, wo es drauf ankommt, die hakeligste Sache. Aber

00:07:12: ich glaube, ich sehe hier tatsächlich zwei Gruppen ein Stück weit, für die das interessant sein kann.

00:07:19: Wie gesagt, zum einen die Familien, die vielleicht auch ein größeres Haus kaufen, wo wir das Problem

00:07:23: haben, dass wir die Förderung, also das geförderte Darlehen, nicht bekommen können, oder die einfach gerade

00:07:29: so über diesen Einkommensgrenzen liegen. Und dann vielleicht auch für sehr wohlhabende Menschen,

00:07:34: die sich vielleicht sagen: Hey, wir wollen das Eigenkapital, was vielleicht in Aktien etc.

00:07:40: angelegt, drin lassen in den Assets und zahlen lieber eine höhere Rate, weil die fünf Prozent

00:07:48: immer noch, ich sag mal, günstiger sind, als wenn ich jetzt meine Assets mit Renditen jenseits der

00:07:55: zehn Prozent auflöse. Genau. Würdest du denn sagen, wenn ich jetzt in Rheinland-Pfalz eine

00:08:01: Immobilie kaufe und finanziere, dass es pauschal bei jeder Finanzierung Sinn macht, das mit einzubinden?

00:08:13: Oder gibt es Fälle, wo du sagst, da passt vielleicht auch nicht so ganz? Ja, es ist halt ein Stück

00:08:20: weit, also ich würde immer, und das hat mir tatsächlich bei der Vorstellung letzte Woche extrem

00:08:26: hart aufgestoßen, nicht gefallen, dass die ISB das halt wirklich so prominent vorgestellt hat,

00:08:34: als das Nonplusultra und die einzige Möglichkeit, und auch sehr oft dann gesagt hat: Ja, das geförderte

00:08:40: Darlehen ist ja so komplex, das ist nicht so einfach, das kriegt man ja kaum. Also die hat

00:08:45: von ihrer eigenen Förderung halt ein Stück weit sehr schlecht gesprochen, wo ich mir die ganze Zeit

00:08:51: gedacht habe: Ja, dann macht die Förderung doch besser. Deswegen war das so ein Stück weit der

00:08:56: Punkt. Ich denke, Familien, die jetzt, wie gesagt, kein großes Aktienvermögen haben, sondern das

00:09:03: alles auf dem Konto liegt, die gut die Nebenkosten plus 20 Prozent einsetzen können, die werden das

00:09:09: tatsächlich nicht brauchen, weil einfach der Zinssatz dann gut genug ist und dann auch kein

00:09:15: positiver Effekt entsteht, sondern das die ganze Sache nur verteuern würde. Deswegen, ich glaube,

00:09:22: wie gesagt, das sind genau diese Gruppen, für die das spannend werden kann, und die ISB hat auch

00:09:27: tatsächlich erzählt, dass seitdem die Zinsen auch so hochgegangen sind, dieses Darlehen an extremer

00:09:35: Bedeutung gewonnen hat. Also da ist, sag ich mal, sind die Zahlen extrem hochgegangen. Wird der

00:09:47: universelle Darlehen, weil am Ende des Tages, dadurch, dass die Zinsen jetzt so steigen –

00:09:51: wenn die ISB nicht so schnell nachzieht, wie die Zinsen steigen, ist das ja auch relativ einfache

00:09:55: Arbitrage, weil das Gap kleiner wird. Ja, also da muss ich sagen, ist die ISB auf jeden Fall schneller

00:10:02: als die WIBank. Also die WIBank hat ja drei Jahre gebraucht, um mal ein Prozent anzuziehen. Die

00:10:16: haben einfach mehr Geld in der Kasse. Rheinland-Pfalz ist arm. Nee, aber wie gesagt, anderes Thema. Als

00:10:24: der Kollege das vorgestellt hat, der Herr Jung, war der Zinssatz anscheinend noch bei 4,90 und ist

00:10:31: dann an dem Tag auf 5 Prozent angepasst worden. Also das wird dann schon sehr … Also da muss man

00:10:38: schon auch ein Auge drauf haben, wo er denn jetzt gerade wirklich steht. Aber der wird teuer sein.

00:10:43: Man merkt das ja, das ist jetzt kein günstiges Darlehen, deswegen muss man wirklich auch nur so

00:10:48: viel nehmen wie nötig. Aber wie gesagt, von den Parametern ist das ganz cool, weil tatsächlich

00:10:56: auch die Antragstellung funktioniert komplett digital und das wird dadurch, dass es halt keine

00:11:03: Prüfungspunkte hat und auch nicht über die Förderstelle gehen muss, sondern direkt zur

00:11:06: ISB geschickt wird, wird das innerhalb von einer Woche, maximal zwei, auch entschieden.

00:11:13: Das ist ja durchaus ein Vorteil, weil Förderungen, haben wir ja gelernt, können auch mal etwas länger

00:11:18: dauern. Ja, deswegen. Also das ist tatsächlich ganz cool. Deswegen, es spricht vieles für die

00:11:24: Förderung. Ich habe mir jetzt auch vorgenommen, dass ich das ein bisschen mehr auch mit reinnehmen

00:11:30: werde. Nur wenn ich jetzt mal meine ganze Beratung Revue passieren lasse, gibt es da jetzt eigentlich

00:11:35: nicht so viele Fälle, wo ich gesagt hätte, dass es wirklich Sinn macht am Ende des Tages. Aber

00:11:42: wie gesagt, für den 80- oder eher 90- bis 100-Prozent-Bereich kann das dann schon sehr, sehr

00:11:50: spannend werden oder, wie gesagt, für sehr gut verdienende Kunden, die vielleicht sogar 100

00:11:54: Prozent finanzieren wollen, weil sie einfach die Assets nicht anpacken wollen. Ja, und man darf ja

00:12:00: auch nicht vergessen: Das ist ja immer noch kein geschenktes Geld, sondern wir sprechen ja dann

00:12:04: über fünf Prozent Zinsen, und ohne da jetzt eine Rechnung vor Augen zu haben: Der Sweet Spot ist

00:12:12: wahrscheinlich, der Korridor wird gar nicht mal so groß sein, wie er jetzt dann vielleicht auf den

00:12:16: ersten Blick auch wirkt. Ja. Gut, hast du da noch Punkte oder Anmerkungen zu? Das ist eine sehr

00:12:25: übersichtliche Förderung. Also wie gesagt, wir haben da keine Spezialitäten. Das, was noch

00:12:31: ganz witzig ist, was die aktuell noch bearbeiten, ist der Zinssatz, auch die Zinssatz, die Tilgung,

00:12:39: die Rückzahlung liegt für, ich sag mal, junge Antragsteller bei 1,55 Prozent. Wenn die

00:12:47: Antragsteller über 70 sind, dann rutscht der auf drei oder vier Prozent, und da hatte der Herr Jung

00:12:54: ein bisschen gelacht von der ISB, weil die Laufzeit dann schneller ist als die 20 Jahre Zinsbindung und

00:13:01: sich die Kollegen dann gefragt haben, wie dann der Vertrag wohl aussehen soll. Also das wird noch geprüft.

00:13:08: Genau, das sind dann noch die Detailparameter. Wir werden aber das PDF mit den Charakteristika dann

00:13:13: auch in die Shownotes stellen oder einen Link zur Förderung, und dann kann man sich das da im Detail

00:13:19: auch noch mal durchlesen. Genau, und ansonsten fragt den Berater eures Vertrauens. Für alle,

00:13:27: die sich jetzt vielleicht fragen: Universaldarlehen – wie sieht es denn mit der Wohnraumförderung bei

00:13:32: der ISB aus? – wäre mein Vorschlag: Wir verlinken unsere Folge, die wir da dazu gemacht haben. Das

00:13:41: werden wir jetzt heute nicht noch mal wiederholen. Haben wir im Detail durchbesprochen. Die

00:13:50: Quintessenz, die ich mir damals mitgenommen habe, ist vom Zinssatz nicht so eine attraktive Förderung,

00:13:58: wie man die beispielsweise aus Hessen kennt von der WIBank. Allerdings in ausgewählten

00:14:12: Fällen. Ein Punkt fällt mir gerade noch ein: Bevor die Kapitalanleger sich zu früh freuen –

00:14:23: das Ding ist für Selbstgenutzte. Dann gibt es doch eine Einschränkung. Sonst sehe ich jetzt gerade

00:14:32: schon alle unsere Kapitalanleger, die uns zuhören, mit den Augen funkeln. Ich hoffe,

00:14:36: wir haben geduldige Kapitalanleger, die auch bis zum Ende zuhören.

00:14:42: Sonst wird man's relativ schnell merken.

00:14:44: Gut, was mich jetzt tatsächlich noch interessieren würde, angesichts der Tatsache, dass das

00:14:52: Thema durch den Abend bei der Sparda Südwest aufkam: Wie ist denn da generell gerade so

00:14:58: die Stimmung? Als jemand, der nicht dabei war, unbeteiligt ist – hohe Zinsen, hoher Swap:

00:15:05: Wie sehen die Banken, wie sieht eine ISB, eine Sparda das? Wie sind die Branchen-Vibes?

00:15:15: Also grundsätzlich kriege ich schon mit, dass die ganzen Großen schon ein bisschen

00:15:20: weniger zu tun haben, was aber auch einfach der Fall ist, weil die …

00:15:24: Großen meinst du jetzt die Interhyp und Baufi24 …

00:15:27: Baufi24s dieser Welt, exakt.

00:15:29: Die sind aber einfach auch Standardgeschäft, oberflächlicher und deswegen einfach auch

00:15:36: nicht so in dieser Tiefe drin.

00:15:38: Wenn man da wahrscheinlich auch mal rumfragen würde, wer kennt die Förderung, die wir heute

00:15:43: besprochen haben, wird das ganz schnell ganz dünn werden.

00:15:46: Und deswegen sind das die natürlich die Ersten, die merken, wenn der Markt hochgeht.

00:15:53: Tatsächlich ist es aber so, dass der Baufinanzierungsmarkt so riesig ist, dass die, die mit einer

00:15:58: Qualität unterwegs sind, da jetzt auch keinen großen Einbruch spüren.

00:16:03: Und auch eine Sparda Südwest ist ja wirklich auch ein sehr guter Partner im Markt. Was

00:16:08: jetzt genau diesen 80- bis 100-prozentigen Bereich angeht, fühlen die sich sehr, sehr wohl.

00:16:14: Es ist auch eine Bank, die wirklich auch mal um die Ecke denkt, wo Menschen noch Entscheidungen

00:16:19: treffen, und das wird ein regionaler Partner, die werden immer Arbeit haben.

00:16:24: Es ist eher so, dass die sich selbst manchmal im Weg stehen, wenn die Bearbeitungszeiten

00:16:27: zu lang werden.

00:16:29: Aber das sind, sage ich jetzt mal, dann eher interne Themen.

00:16:32: Da hilft dann ja so eine Zinsphase im Zweifel, um mal wieder ein bisschen runterzukommen.

00:16:36: Das stimmt allerdings.

00:16:37: Ja, ja.

00:16:39: Nee, deswegen, also grundsätzlich ist es einfach ein bisschen schwieriger geworden, dass man

00:16:47: muss halt wirklich genau hinschauen.

00:16:49: Und es ist auch nicht jeder Fall direkt umsetzbar.

00:16:56: Ich habe jetzt auch wieder öfters Gespräche geführt, dass ich Menschen auch gegen eine

00:17:03: Immobilie beraten habe, weil es einfach zu viel von der Rate war.

00:17:06: Also diese 0,7 Prozent, die aktuell im Markt gesteckt haben, die letzten zwei, drei Wochen, seit Anfang

00:17:12: des Jahres, die merkt man einfach.

00:17:15: Ganz klar.

00:17:16: Wenn du sagst, 0,7 Prozent, die im Markt stecken – was meinst du damit genau?

00:17:20: Die Zinsentwicklung, jetzt, seitdem der Iran-Krieg angefangen hat.

00:17:23: Die Erhöhung der Zinsentwicklung.

00:17:24: Ja.

00:17:25: Gut, also klingt dann am Ende des Tages so, wie man es dann vielleicht auch vermuten würde:

00:17:30: eine Unsicherheit, und da, wo Masse entscheidet, fehlt ein Stück weit Masse aufgrund der Unsicherheit.

00:17:37: Ja.

00:17:39: Gut.

00:17:40: Hast du noch Punkte, Anmerkungen zu heute?

00:17:44: Sind sehr gut durchgekommen.

00:17:46: Ja, ich finde auch.

00:17:47: Heute eine etwas kürzere Folge im Vergleich zu den letzten Wochen.

00:17:51: War bewusst so angelegt, um einmal das ISB-Universaldarlehen vorzustellen.

00:17:59: Wie Eli schon gesagt hat: Link packen wir in die Shownotes für alle, die nachlesen

00:18:04: wollen, genauso zu unserer Folge zur Wohnraumförderung der ISB.

00:18:09: Und ansonsten würde ich sagen: Vielen Dank fürs Zuhören mal wieder.

00:18:15: Und ja, bis bald.

00:18:17: Macht's gut und bleibt gesund.

00:18:19: Ciao, ciao.