Wann zahlt die Bank? Auszahlungsphase erklärt

00:00:00: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco und heute

00:00:06: haben wir eine sehr praxisorientierte Folge für euch und zwar die Top 10 Fragen in der

00:00:12: Auszahlungsphase. Bevor wir da aber rein starten, wie gewohnt die aktuelle Lage? Hallo Eli.

00:00:19: Hallo Marco. Ja, der Swap hat sich in der letzten Woche, wir nehmen den Podcast Montagabend heute

00:00:27: auf um 10 Basispunkte zunächst im Laufe der letzten Woche nach unten bewegt. Heute ist er

00:00:33: wieder leicht hoch, nichtsdestotrotz zeigt die Bewegung. Wir nähern uns hier der drei an. Wie

00:00:39: schaut es denn an der Bankenfront aus? Ja, weiterhin Nervosität. Wir haben manche Banken, wie jetzt

00:00:45: beispielsweise eine ING, die jetzt nochmal nach unten angepasst haben, um 0,07. Andere Banken,

00:00:51: wie beispielsweise eine Nassauische Sparkasse, die jetzt nach oben hin angepasst hatten. Ich gehe

00:00:57: davon aus, einfach eine gewisse Entwicklung abgewartet haben und dann insgesamt reagiert

00:01:02: hatten. Ich würde zusammenfassen, dass alle Banken aktuell sehr darauf bedacht sind, wirklich den

00:01:09: Zinssatz extrem gut auszutarieren, dass da wirklich auch nah an dem dran ist, was dann auch der

00:01:15: Realität entspricht. Ändert sich im Vergleich zu den letzten Wochen an der letzten Wochen an der

00:01:21: Maßgabe für Käufer etwas? Weiterhin die gleiche Empfehlung unterlagen bei Samenhalten und je nach

00:01:29: Bankpartner, um dann schnell reagieren zu können. Alles klar. Dann würde ich sagen, auch heute wieder

00:01:37: schnell einen Haken dran, der Überblick ist gegeben. Ansonsten würden wir jetzt direkt rein

00:01:43: starten in das Thema, die Top 10 Fragen in der Auszahlungsphase. Wie bereits anmoderiert,

00:01:52: heute ein etwas anderer Stil in der Folge sehr praxisorientiert und zwar werden wir tatsächlich

00:01:59: zehn Fragen durchgehen, eins nach dem anderen. Wir haben die im Vorfeld zur Folge recherchiert,

00:02:07: aus Transparenzgründen auch mit KI-Hilfe. Allerdings die wichtigsten Finanzforen,

00:02:15: Reded, sprich das Ganze mit dem Ziel, eure Fragen möglichst gut abzubilden und das Ganze

00:02:22: angereichert durch die praktische Erfahrung von dir, Elie. Deswegen würde ich vorschlagen,

00:02:28: gehe ich direkt in die erste Frage rein. Ein Moment noch, mir wäre noch wichtig,

00:02:32: vielleicht grundsätzlich zu erklären, woher das rührt, weil normalerweise ist das so,

00:02:38: dass vieles von dem, was wir heute besprechen werden, der richtige Ansprechpartner der Notar ist

00:02:44: und das Natariat, mit dem er zusammenarbeitet. Ich leide jetzt aktuell in meinen Praxisfällen

00:02:50: die Erfahrungen nur mache, dass Dienstleistung in den meisten Notariaten nicht groß geschrieben

00:02:56: wird und dass leider sehr, sehr viele Käufer und Käuferinnen von mir extrem unwissend aus solchen

00:03:03: Gesprächen mit den Notaren rausgehen und ich extrem viel Arbeit da übernehmen muss an

00:03:09: Erklärung, an Prozesssteuerung und mir deswegen diese Folge wichtig ist, dass wir es wirklich mal

00:03:14: komprimiert zusammen haben, um einfach denjenigen zu helfen, die ähnliche Notare kennenlernen.

00:03:21: Warum denkst du, ist diese Dienstleistungsbereitschaft bei Notaren nicht so sehr gegeben?

00:03:27: Wenn man sich einmal für einen Notar entschieden hat und dem die Vollmacht gibt, den Kaufvertrags

00:03:34: den Wurf und den Auftrag zu geben, dann kommt man danach nicht mehr raus. Dann ist das total egal,

00:03:39: wie gut die Arbeit des Notars ist und die meisten Privatkäufer kaufen nur einmal in ihrem Leben.

00:03:45: Das heißt, da gibt es auch keine Folgegeschäfte und im schlimmsten Fall wird der Notar nicht

00:03:49: weiter empfohlen, aber es gibt oft auch Markler, die mit Notaren zusammenarbeiten,

00:03:53: die werden dann doch die nächsten Vorhaben bekommen, viel schichtig.

00:03:57: Alles klar, dann würde ich sagen, um an der Stelle so gut wie nur irgendwie möglich zu

00:04:04: unterstützen, der Grund, wer ist auf der Folge machen und rein in die erste Frage und zwar

00:04:11: relativ simpel, wann zahlt die Bank das Darlehen denn aus?

00:04:15: Die Bank zahlt das Darlehen aus, wenn die Kaufpreisfälligkeit vorliegt. Die kommt vom Notar

00:04:23: und die liegt in der Regel sechs bis acht Wochen nach dem Notartermin fest. Das ist aber keine

00:04:32: feste Größe, sondern das hängt von gewissen Voraussetzungen ab, also Kaufpreisvoraussetzungen.

00:04:40: Die können bei jedem Kauf oder bei jedem Bauvorhaben unterschiedlich sein und werden

00:04:45: dann im Kaufvertrag auch entsprechend unter dem Paragrafen, wo es dann auch über den

00:04:50: Kaufpreiszahlung geht, festgesetzt. Klassiker sind hier beispielsweise die Eintragung der

00:04:56: Auflassung für die Käufer, die Löschung von bestehenden Grundschulden beim Verkäufer

00:05:05: oder auch von gewissen Rechnen in Abteilung zwei. Vorkaufsrechte der Stadt und das muss

00:05:11: alles durch den Notar abgearbeitet werden, dass der dann irgendwann hingehen kann und

00:05:16: sagen kann, okay, ich habe meine Arbeit getan. Jetzt kann ich den Kaufpreis völlig stellen,

00:05:22: das heißt den Käufern den Auftrag geben, ihr dürft jetzt zahlen und das ist dann der

00:05:28: Startschuss, dass wir die Bank informieren, dass der Kaufpreis gezahlt werden kann.

00:05:34: Sind das dann relativ viele Punkte, die im Grundbuch geschrieben sind?

00:05:39: Ja, also meistens sind das grundbuchliche Themen. Es kann auch mal eine Räumung von einem Objekt

00:05:45: sein, wenn das halt auch besprochen wurde im Kaufvertrag. Also diese Kaufpreisvälligkeitsvoraussetzungen,

00:05:53: die stehen immer im Vertrag mit drin. Und auch da, wenn ein guter Notar mit dabei ist,

00:05:59: bespricht er die auch mit den Käufern.

00:06:02: Alles klar. Dann würde ich sagen, gehen wir direkt zur zweiten Frage. Und zwar,

00:06:07: welche Unterlagen fehlen denn noch für die Auszahlung?

00:06:12: Auch das ist ein Punkt, da kommen wir jetzt zu den Auszahlungsvoraussetzungen, vielleicht noch

00:06:17: ein Punkt zu der Kaufpreisvälligkeit. Es ist leider nicht mehr so, dass der Notar automatisch

00:06:24: diese Kaufpreisvälligkeit an die Bank schickt. Früher war das so, mittlerweile auch da,

00:06:29: Dienstleistungsversprechen wird immer weniger. Das heißt, wenn ihr als Käufer diese Kaufpreisvälligkeit

00:06:36: bekommt, bitte umgehend entweder an euren Baufinanzierungsvermittler weiterleiten oder an die

00:06:42: zu finanzierende Bank, weil wir haben immer eine Zahlungsfrist dort stehen. Und wenn man dann

00:06:49: irgendwie eine Woche wartet, weil man das irgendwie nicht auf dem Schirm hat, dann verliert man natürlich

00:06:52: wertvolle Zeit. Und das Stimmste, was passieren kann, ist, wenn der Kaufpreis nicht gezahlt wird,

00:06:57: dass man in den Verzug kommt, nur da jetzt als Hinweis nochmal zur Kaufpreisvälligkeit.

00:07:01: Ich höre da raus, es gibt Fälle, in denen man denkt, dass der Notar das direkt an die Bank

00:07:08: schickt, man deshalb wartet oder nicht so unternimmt, dass aber nicht der Fall ist und entsprechend

00:07:13: wird nicht ausgezahlt und dann ist die Konsequenz, Verzugszinsen.

00:07:19: Ja, deswegen, also das ist auch eine gute Überleitung. So diese Kaufpreisvälligkeit ist bei

00:07:24: jedem Darlingsvertrag auch eine Auszahlungsvoraussetzung und da gibt es in jedem Darlingsvertrag auch

00:07:31: eine Liste, die dann von der Bank festgesetzt wird, unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis

00:07:37: gezahlt werden kann oder der nächste Baufortschritt. Und die Liste sollte man sich angucken.

00:07:43: Man hat in der Regel Glück, dass es vieles ist, was der Notar erledigt, wie eben schon

00:07:47: angesprochen, die Eintragung von Grundschulden, die Löschung von Gewissenrechten. Also das sind

00:07:53: alles Punkte, die man nicht selber erledigen muss, sondern nach dem Notatamin der Notar für

00:07:59: einer erledigt. Es gibt aber manchmal Spezialitäten, beispielsweise wenn jetzt eine Bank sich noch

00:08:04: mal eine Risikolebensversicherung abtreten lassen möchte oder noch gewisse Anforderungen

00:08:09: hatte, wie beispielsweise es hat noch irgendwo ein Grundriss gefehlt und solche Unterlagen mussten

00:08:15: jetzt zur Genehmigung nicht vorliegen, müssen aber zur Auszahlung vorliegen. Dann ist es wichtig,

00:08:20: dass man das auf dem Schirm hat oder respektive der Finanzierungsberater, der einen begleitet,

00:08:24: das auf dem Schirm hat, um dann einfach nicht kurz vor knapp dazustehen. Man kann nicht zahlen,

00:08:31: weil irgendwelche Unterlagen fehlen noch, die vielleicht drei Wochen brauchen, bis sie da sind.

00:08:35: Ganz grundsätzlich gehe ich richtig in der Annahme, dass grundsätzlich alle diese

00:08:42: Unterlagen im Kaufvertrag stehen. Im Finanzierungsvertrag, also im Darlehensvertrag.

00:08:48: Genau. Da ist das dann quasi eine Checkliste oder ich weiß nicht, ob es hübsch ist als Checkliste,

00:08:55: aber da klare Punkt reinschauen und dann kann eigentlich auch nichts passieren,

00:09:04: wenn man dem hinterher geht. Gut, da noch ein Punkt zu, dann würde ich sagen in die dritte Frage.

00:09:13: Und zwar, laute die wie folgt, wird direkt an mich den Verkäufer,

00:09:18: Bauträger oder Handwerker gezahlt? Es kommt darauf an. Bei der Kaufpreiszahlung an den

00:09:25: Verkäufer wird in der Regel immer direkt an den Verkäufer oder seine zu finanzierende Bank gezahlt.

00:09:34: Das steht aber in der Kaufpreisverlichkeit drin. Das heißt ja notar sagt ganz klar,

00:09:41: welches Geld welcher Betrag muss an welche E-Bahn übersendet werden. Und deswegen ist es auch wichtig,

00:09:47: dass da nicht solche Geschichten passieren mit. Der Verkäufer gibt dir eine andere E-Bahn,

00:09:52: als im Kaufvertrag steht und sagt, hey bitte überweist du mir einen Gefallen, bitte überweist das

00:09:58: dorthin, weil es sein kann, dass dieses Objekt ja noch bei dem Verkäufer finanziert ist und der

00:10:05: Kaufpreis nicht ausreicht, um diese Darlehen abzulösen. Und dann ist es immer wichtig, dass man

00:10:11: immer direkt an die Bank zahlt, so wie es dann auch in der Kaufpreisverlichkeit steht, um dann auch,

00:10:16: man nennt das im Faschagogen, schuldbefreiende Wirkung zu erlangen. Das heißt nichts anderes,

00:10:21: als dass die Bank dann auch sagt, hey ja, wir haben den Kaufpreis bekommen, das Haus geben

00:10:28: wir jetzt frei ein Stück weit. Weil wenn man das dann direkt an den Verkäufer zahlen würde,

00:10:33: dann hat man das Problem, dass der sich vielleicht dann damit abmacht und man dann halt ein Stück

00:10:39: weit das Geld schon verloren hat und die Immobilie aber nicht bekommt. Verstanden. Damit ich es

00:10:46: richtig verstehe, man bekommt das Geld von der Bank, bei der ich finanziere, aber vorher auf das

00:10:52: eigene Konto und überweist dann an den Verkäufer oder geht das direkt von der Bank an den Verkäufer?

00:10:58: Das geht direkt von der Bank an den Verkäufer. Also es geht in fast jeder Banken-Auszahlungsteam,

00:11:03: das meistens in der Kreditabteilung sitzt, was dann für den Kunden die Überweisung übernimmt. Das

00:11:12: einzige, was dann selbst überwiesen werden muss, beim den meisten Banken, ist der Eigenkapital-Anhalt.

00:11:18: Wenn wir jetzt beispielsweise von 500.000 Euro gesagt haben, 300 macht die Bank, 200 mache ich

00:11:24: selber, dann müsste ich diese 200.000 Euro selber überweisen. Bei einigen Banken beispielsweise

00:11:29: jetzt in Spada Südwest, die macht das ganz cool, da habe ich eh ein kostenfreies Verrechnungskonto,

00:11:34: was ich als dort nutze, wenn ich die Baufinanzierung habe und kann dann auch die Spada bitten,

00:11:41: wenn ich das aufs Verrechnungskonto überwiesen habe, das für mich zu überweisen.

00:11:45: Sprich, dann würde ich einmal das Eigenkapital auf das Verrechnungskonto überweisen und dann

00:11:49: überweist die Bank, die den Kompletten betragen. Genau, weil das ist halt ein Stück weit. Wenn man

00:11:53: auf seine eigenen Konten das überweist und die Bank das für einen macht bei solchen Beträgen,

00:11:57: dann ist das für die Normalsterblichen immer ein bisschen angenehmer, weil es natürlich nicht

00:12:02: jeden Tag vorkommt, wenn man das so überweist. Bei Bauträgern ist das ähnlich, gleiches Schema.

00:12:11: Bei Handwerkern ist das so, das sind ja dann meistens Modernisierungsleistungen und da muss man

00:12:16: von der Höhe ein Stück weit unterscheiden. Wenn ich jetzt so eine Rechnung habe von, ich sage mal,

00:12:21: Fenster 25 bis 40.000 Euro, dann ist es natürlich so, dann ist das schon eine Höhe, wo eine Bank

00:12:27: dann direkt an den Handwerker überweist, weil um dann einfach sicher zu gehen, dass das auch

00:12:32: bezahlt ist. Wenn das jetzt aber so, ich sage mal, in Eigenregie Sachen sind, wo man auch viel in den

00:12:39: Baumarkt fährt, selber den Boden kauft und so klein Rechnungen hat, dann will die Bank nicht

00:12:43: wegen jeder 100 Euro Rechnung dann den ganzen Prozess starten. Da machen die meisten Banken das so,

00:12:49: dass die 20 bis 25.000 Euro je nach Vorhaben Blanko, das heißt ohne Nachweis, erst mal aufs

00:12:57: Konto stellen, dass man dann mit dem Geld arbeiten kann und wenn das dann ausgegeben ist, dann reicht

00:13:03: man gesammelt für diese 25, diese Rechnungen ein und kriegt dann die nächsten 25.000 Euro.

00:13:10: Das macht es halt einfacher für alle Beteiligten, weil die Bank kann eine Auszahlung machen und der

00:13:15: Kunde kann dann damit, also der Käufer, der Käuferin kann damit arbeiten, kann schön alle Rechnungen

00:13:21: sammeln und die Bank prüft dann einmal diese Rechnungsflut und das ist einfach zeitsparender.

00:13:26: Alles klar. Frage dazu, es weniger für den Handwerkerfall bzw. kann auch für den Handwerkerfall

00:13:32: gelten. Warum überweist die Bank direkt und nicht, wenn ich jetzt Käufer bin,

00:13:38: mir damit ich überweise? Um halt zu verhindern, dass nicht irgendwelche Porsche oder Lamborghini

00:13:46: de Usus gekauft werden. Das wird auch zweck eingehalten. Gut, sprich hier eine Red Flag,

00:13:55: nehme ich mir hier mit, wichtig keine Nebenabreden in Richtung E-Bahn, das kann der Boomer

00:14:02: Rang zurückkommen. Sehr schön. Dann weiter mit der nächsten Frage und zwar die vierte ist,

00:14:11: dass dann kann ich das Geld auch vorab abrufen, obwohl noch keine Rechnung vorliegen. Hat

00:14:16: wer eben das Beispiel für so kleinere Sachen bis 20, 25.000 Euro, ist das in der Regel kein

00:14:22: Thema. Aber für alle größeren Sachen wird die Bank das Geld nicht zur Verfügung stellen, wenn es

00:14:27: zweckgebunden ist. Ein anderer Unterschied ist, wenn wir jetzt sogenannte Kapitalbeschaffungen haben,

00:14:35: dann hat man vielleicht auch einen Grund. Ich will ein Stück weit zur Unternehmensgründung

00:14:42: meine Immobilie beleihen und brauche einen Kapital von 300.000 Euro. Dann würde das in

00:14:51: einer Summe ausgezahlt werden und dann würde jetzt nicht die Bank hingehen und sagen, okay,

00:14:55: hast du das jetzt für Personalkosten, für was hast du das in dem Unternehmen verwendet? Das

00:15:02: sind dann eigentlich jetzt mal, ist dann ein übergeordneter Verwendungszweck, kommt aber

00:15:06: eher selten vor. Alles klar. Dann würde ich sagen, wir machen hier heute schnell einen Haken dran,

00:15:11: besprochen. Die sechste Frage, sorry, fünfte Frage, richtet sich noch mal in Richtung

00:15:19: Bauträger konkret Neubau, wie funktioniert die Auszahlung beim Neubau? Es kommt auch da

00:15:26: darauf an, wenn das jetzt ein Neubau ist, der Schlüssel fertig gebaut wird und dann in einer

00:15:34: Summe abverkauft wird, dann unterscheidet sich groß nichts. Dann hat man das gleich wie eine

00:15:42: Bestandsimmobilie. Man hat einen Gesamtkaufpreis. Wenn man jetzt aber einen Neubau vorhanden,

00:15:49: dann haben wir das nach MABV, das ist die Makler- und Bauträgerverordnung. Ich meine,

00:15:54: das wäre § 3. Müssen wir aber noch mal nachschauen. Wenn man das danach auszahlen lässt,

00:16:02: dann wird das in der Regel nach sieben Auszahlungsschritten erfolgt, die Auszahlung nach

00:16:08: Baufortschritt. Diese Auszahlungsschritte sind auch fest vorgegeben, beispielsweise jetzt im

00:16:14: ersten Schritt die ersten 30%, wovon 5% einbehalten werden können, also eigentlich 25%.

00:16:20: Soll ich das kurz eingreetschen? Die sind in der MABV festgehalten.

00:16:24: Ja, genau. Mit 1. Spartenstrich die 30%, wovon 5% einbehalten werden, deswegen machen die

00:16:31: Bauträger meistens die erste Rate mit 25%. Warum macht der Bauträger das? Weil er am Ende des

00:16:38: Tages selbst eine Finanzierung meistens für diese Baumaßnahme hat und gerne schon mit dem Geld

00:16:46: von den jeweiligen Käufern arbeiten möchte, dass die dann, sage ich mal, je nach Baufortschritt

00:16:52: schon mal in gewisser Weise Zahlungen tätigen, weil das natürlich dann günstiger für den

00:16:58: Bauträger ist, weil der seine Finanzierung nicht komplett ein Stück weit durchgängig

00:17:03: abbilden muss, sondern dort schon relativ schnell Entlastung bekommt. Und für den Käufer ist es

00:17:11: natürlich auch ein gewisser Sicherheitspunkt, weil er eben nicht die gesamte Summe schon

00:17:15: ab Baustart überweist, sondern nur nach Baufortschritt, dass wenn dann jeweils passieren sollte

00:17:21: mit dem Bau, dass er halt noch nicht die ganze Summe dort hingegeben hat, weil das ja dann

00:17:27: meistens auch leider weg ist, wenn so ein Bauteilnehmer insolvent gehen.

00:17:30: Ja, ich denke, das macht für beide Seiten Sinn. Der Bauträger hat mehr Liquidität und der Käufer

00:17:35: mehr Sicherheit. Genau, ist halt einfach in gewisser Weise der gleiche Prozess, erfolgt dann halt nur

00:17:42: sieben Mal, dann gibt es auch noch mal leicht andere Unterlagen, da braucht man so ein Bautenstandsbericht,

00:17:47: aktuelle Fotos, wie weit das vorhaben ist, den Rechnungsvor, also die aktuelle Rechnung dann,

00:17:54: das ist einfach ein Stück weit ein bisschen aufwendiger. Aber ich nehme an, dass welche

00:17:59: Unterlagen das sind, die finde ich dann auch in meinem Darlingsvertrag. Ja, gut. Noch ein Punkt dazu,

00:18:10: dann jetzt aber wirklich zu Nummer 6 und zwar, was passiert denn, wenn das Grundbuchamt oder der

00:18:19: Notar länger dauern brauchen? Also groß passiert da nichts, hatte ich jetzt erst wieder den Fall,

00:18:26: dass ich Kunden hatte, die nach acht Wochen bei mir angerufen haben und gesagt haben, hey,

00:18:31: Frau Beck, Sie haben doch sechs bis acht Wochen gesagt, warum wird der Kaufpreis jetzt nicht gezahlt?

00:18:38: Es ist halt dann so, also es ist wirklich nur eine Schätzung und der Notar kann sich halt so viel

00:18:46: Zeit wie nötig lassen. Natürlich werden dann irgendwann alle Seiten auch unruhig, weil man

00:18:53: ja auch gewisse, die Kunden dann auch meistens, also die Käuferinnen und Käuferinnen, ihre Wohnung

00:18:58: schon gekündigt haben, dass das halt, sag ich mal innerhalb von drei Monaten auch über die Bühne

00:19:03: ist. Deswegen sollte ein Notar auch in der Regel Zeitplanmanagement betreiben und realistisch

00:19:10: einschätzen können. Was haben wir denn dort? Warum könnte das vielleicht länger dauern und dann

00:19:15: auch Updates geben? Passiert leider in der Regel bei ein von zehn Notaren und das sind so Punkte,

00:19:23: das kann man dann, hat man nicht in der Hand und wenn es jetzt beim Notarlänger dauert, ist es nicht

00:19:27: schlimm, weil wir zahlen erst, wenn die Kaufpreiswelligkeit kommt und die kommt erst, wenn der Notar

00:19:31: fertig ist. Grundbuchabend bedeutet ja meistens Grundschuld und das ist tatsächlich auch ein

00:19:39: wichtiger Punkt. Diese Grundschuld eintragen, das heißt, wir packen die Sicherheit in das Grundbuch,

00:19:44: das kann man ja getrennt vom Notartermin machen. Habe ich schon mehrfach gemacht, dass man den

00:19:50: Notartermin war mit, weil die Finanzierung schon vorliegt, die Dokumente aber noch nicht erstellt

00:19:55: sind von der Bank und dass man die Grundschuld ein, zwei Wochen später beurkundet. Dann kann es sein,

00:20:01: wenn man jetzt das Pech hat, dass diese Kaufpreiswelligkeit super schnell vorliegt, weil es kein

00:20:08: Vorkaufsrecht bei der Stadt gibt und das Grundbuch komplett schon schuldenfrei ist und keine Belastung

00:20:14: hat, dass diese Kaufpreiswelligkeit nach einer Woche vorliegt. Ich hatte schon eine,

00:20:18: die nach drei Tagen vorlag. Und dann hat man auf einmal ein Problem, dass der Kaufpreis fällig ist,

00:20:24: die Zeit beginnt anzulaufen, diese fünf bis zehn Tage, bis man gezahlt haben muss. Und die Grundschuld

00:20:30: ist aber noch nicht eingetragen. Und da ist, sage ich mal, das ist dem Notar egal. Das heißt, wenn man

00:20:36: dann nicht die Grundschuld schnell genug eingetragen hat oder das aus welchen Gründen auch immer

00:20:43: vergessen hat, dann hat man halt ein Problem, dass man in Zeitverzug geraten kann. Das muss man

00:20:49: dann selbst in Gang setzen. Das muss man selbst auf dem Schirm haben. Meistens vergisst man,

00:20:56: Grundschulden einzutragen, eigentlich nur in Strukturen, wenn ich beispielsweise Neubau vorhaben

00:21:01: habe, wo ich eine Zusatzsicherheit, Thema zusatzsicherheit, haben wir ja eine Folge drüber gemacht,

00:21:07: mit Einbinder und jetzt beim Notar mit den Käufern, Verkäufern das Grundstück protokolliert hatte,

00:21:14: aber jetzt nicht diese Zusatzsicherheit, also, dass ich diese zweite Sicherheit vergessen habe,

00:21:20: einzutragen, weil da müssen auch die Eltern mit zum Notar kommen. Ich sage das immer dazu,

00:21:24: aber wie gesagt, das ist schon vorgekommen, dass dann auf einmal die Zusatzsicherheit Grundschuld

00:21:30: vergessen wurde. Und dann ist das Erwachen groß, wenn dann die Fälligkeit kommt und dann kommt

00:21:35: natürlich Stress auf. Auf die Gefallenheit, dass es eine blöde Frage ist, aber ich gehe da einfach

00:21:39: zum Grundbuchamt. Da geht man zum Notar und macht halt diese Grundschuld und dann schickt der Notar

00:21:47: das an das Amtsgericht weiter, die dann da ist dann irgendwer... Wenn man eh beim Notar ist,

00:21:53: wieso muss man das nochmal separat auf dem Schirm haben? Wenn man dem Notar nicht sagt,

00:21:58: dass man zwei Grundschulden bestellt und der Notar kriegt ja den Darlingsvertrag nicht zur

00:22:04: Verfügung gestellt, dann macht der Notar halt das, was ihm gesagt wird. Und das ist der Punkt,

00:22:10: dass wenn man dem Notar vergisst zu sagen, dass es zwei Grundschulden sind, die man bestellen muss,

00:22:16: dann kann das schon mal... Dann kann das vorkommen. Sprich, wenn ich in einem normalen Kauf ohne Zusatzsicherheit

00:22:26: ist das ein Thema, was man auf dem Schirm haben muss, aber jetzt nicht aktiv hinterhergehen, für

00:22:33: den Fall, dass Zusatzsicherheiten eingebunden werden, sehr wichtig, das nicht nur auf dem Schirm zu

00:22:37: haben, sondern dann Zweifel auch aktiv mit dem Notar zu sprechen. Genau. Gut, dann würde ich sagen,

00:22:46: weiter mit der Nummer sieben. Ab wann fallen Bereitstellungszinsen an und auch wenn die meisten,

00:22:55: wenn sie im Prozess so weit fortgeschritten sind, wissen werden, was es ist, aber vielleicht kannst

00:22:59: du noch kurz einmal umreißen, was Bereitstellungszinsen überhaupt sind. Sehr gerne. Bereitstellungszinsen sind

00:23:06: die Kosten, die anfallen, wenn das Geld nicht mehr kostenfrei auf uns wartet. Ich glaube,

00:23:13: ein besserer Begriff ist sogar die Bereitstellungszinsfreie Zeit, weil bei einem, besonders bei einem

00:23:20: Neubauvorhaben, ich ja oft nicht direkt den Kaufpreis zahle, sondern wenn ich den Kaufvertrag

00:23:26: im Januar jetzt 26 abschließe, den Werkvertrag und das Grundstück, habe ich meistens eine

00:23:33: Bauzeit von 9 bis 12 Monaten, bei manchen Projekten vom Baudräger sogar bis zu zwei Jahren, bis ich

00:23:40: einziehen kann. Und da ist es halt wichtig, dass man die Finanzierung so aufbaut, dass man halt,

00:23:46: dass diese Kosten, diese Bereitstellungszinsen, die dann anfallen, im Blick hat, weil man vereinbart

00:23:54: mit der Bank, in gewissen Zeitraum, 6, 12, 18, 24 Monate und solange Abvertragsabschluss

00:24:03: wartet das Geld kostenfrei auf einen. Und wenn diese Zeit vorbei ist, dann zahlt man in der Regel

00:24:10: auf das, was noch nicht abgerufen ist, 3 Prozent pro Monat. Wichtig, nicht pro Jahr, sondern diesen

00:24:17: Betrag, das ist ein pro Monatbetrag, das kann schon sehr schnell sehr teuer werden. Und da muss man

00:24:24: wirklich richtig gucken, als auch Finanzierer, dass man halt das so austiriert, dass die Bereitstellungszinsen

00:24:31: halt nicht zur Belastung werden. Was natürlich auch der Fall ist, dass so Bereitstellungszins freie

00:24:37: Zeit meistens dann auch je länger sie andauern soll, natürlich auch im Zinssatz sich widerspiegelt. Und

00:24:45: wenn man dann ganz ins Detail geht, muss man einfach als Finanzierer schauen, wie viel kosten mich

00:24:50: beispielsweise 24 Monate, wie viel kosten mich 12 Monate und dann auszurechnen, was ist jetzt in etwa

00:24:57: noch übrig, nach den 12 Monaten. Kostet es mich mehr, den Zinssatz zu bezahlen oder nehme ich das

00:25:06: in Kauf, dass ich auf den Betrag X für Monate X einen gewissen Zinssatz zahlen, Strafzins, weil es am

00:25:13: Ende des Tages immer noch günstiger ist. Das kommt dann wirklich auf den Einzelfall an. Aber diese

00:25:19: Bereitstellungszinsen sind eigentlich immer nur ein Thema, wenn wir im Neubau sind oder wenn jetzt

00:25:24: beispielsweise bei einem Kauf irgendwas länger dauert. Ich mach dir ein Beispiel, ich hatte mal Kunden,

00:25:30: die haben ja ein Familienhaus in einem Zweifamilienhaus geteilt und da gab es ein Fehler in der

00:25:37: Teilungserklärung. Das hätte normalerweise sechs Monate dauern sollen. Wir haben auch sechs Monate

00:25:42: Bereitstellung reingemacht, weil die auch schon alles vorliegen hatten und wegen dem Fehler hat es

00:25:46: auf einmal neun gedauert, dann kann natürlich auch Bereitstellungszins anfallen. Also sprich, um die

00:25:53: Frage zu beantworten, wann fallen Bereitstellungszinsen an? Das kommt auf die Finanzierungsstruktur an

00:25:59: und ist aber in der Regel vor allem im Neubau relevant. Ja, und frei verhandelbar. Und ich gehe

00:26:09: davon aus, je länger die Bereitstellungszins freie Zeit ist, das kostet mich. Ja, das ist total

00:26:16: restriert insgesamt. All right. Gut, bleiben wir da noch kurz beim Thema mit der achten Frage,

00:26:23: kann ich Bereitstellungszinsen umgehen, indem ich alles früher abrufe? Leider nicht, weil meistens

00:26:29: wollen ja wie gesagt die Banken Rechnungen sehen. Das heißt, da wird es jetzt nicht funktionieren,

00:26:35: dass wir einfach beispielsweise so ein Modernisierungspudget komplett abrufen. Den Neubau

00:26:42: haben wir auch im Besprochen, das wird ja wirklich um auch den Käufer zu schützen,

00:26:47: nach Baufortschritt gezahlt. Auch da kommt man nicht drum herum, das einfach schon abzurufen.

00:26:52: Und am Ende des Tages wechselt man ja dann in Bereitstellungszins gegen den normalen Zins. Also

00:26:58: da muss man dann auch manchmal der Bereitstellungszins sogar günstiger. Also auch das macht keinen

00:27:02: Sinn. Und grundsätzlich ist es auch einfach wichtig auch auf dem Schirm zu haben, dass der

00:27:11: Grundsatz besteht, Eigenkapital vor Fremdkapital-Einsatz. Weil es gibt auch sehr viele Familien,

00:27:18: die gehen rein und sagen, bei einem Kauf mit viel Sanierungsbudget, ah ja, wir nehmen die

00:27:25: ihnen das Fremdkapital für den Kaufpreis und dann machen wir ganz in Ruhe die Sanierung aus dem

00:27:30: Eigenkapital. Aber wenn das nicht verhandelt ist mit der Bank in einer individuellen Vereinbarung,

00:27:38: gilt grundsätzlich, dass man das Eigenkapital für den Kaufpreis aufbringen muss und die Sanierung

00:27:44: dann aus Fremdkapital, also von der Bank gezahlt wird, hat auf folgenden Grund die Bank will halt

00:27:50: den Finger drauf haben, wenn sie auch den Immobilienwert nach dieser Sanierung ausrichtet, der dann ja

00:27:56: höher ausfallen wird, dass das dann auch gemacht wird. Und wenn sie jetzt das aus dem Eigenkapital

00:28:04: zulassen würde, dass die Käufer das machen dürfen, dann hat die halt nicht so einen Finger

00:28:09: drauf, weil dann wüsste sie ja nie, okay, wie viel ist denn jetzt dort gemacht worden?

00:28:14: Verstehe, also sprich, das kann nicht umgangen werden und deswegen umso wichtiger, dass mit der

00:28:25: Finanzierungsstruktur genau zu besprechen. Genau. Gut, dann kommen wir schon zur vorletzten Frage

00:28:32: und zwar prüft denn die Bank meine Bonität vor der Auszahlung noch einmal? Nein, also es wird keine

00:28:39: Bonitätsprüfung stattfinden, im Sinne, dass noch mal Gehaltsabrechnungen eingereicht werden müssen.

00:28:46: Was sein kann, ist beispielsweise, dass eine Auszahlung voraussetzung besteht, dass die Probezeit

00:28:53: beendet sein muss. Wenn wir jetzt beispielsweise in einer Prüfung jemanden finanzieren, der aktuell

00:28:59: noch in Probezeit ist, wo die Auszahlung aber nach der Probezeit vereinbart ist, auch im notariellen

00:29:05: Kaufvertrag, dann kann eine Bank dann entscheiden zu sagen, hey, wir machen das, aber nur wenn wir

00:29:12: dann diese Bestätigung über die Beendigung der Probezeit haben, nur unter der Voraussetzung zahlen

00:29:18: wir dann auch raus. Alles klar, ich glaube, da können wir schnellen Haken dran machen und schon

00:29:24: zur letzten Frage kommen, und zwar, was passiert, wenn eine Auszahlung verzögert oder verweigert wird?

00:29:32: Also eine Verzögerung führt wie gesagt zu diesen Verzugszinsen und das sollte man nicht auf die

00:29:40: leichte Schulter nehmen, weil das ist schon extrem hoch, also meistens ist das 5 Prozent über dem

00:29:49: aktuellen Zinsdiveau, also das kann schon richtig weh tun, deswegen sollte man da wirklich, das ist

00:29:56: eigentlich wie Nachfinanzierung, ist das ein extrem hässliches Wort. Man muss aber auch dazu sagen,

00:30:02: diese Verzugszinsen, die werden erst in Rechnung gestellt, wenn dann auch der Verkäufer das dann

00:30:10: in Auftrag gibt. Also ich mache dir ein Beispiel, wenn jetzt der Kaufpreis fertig ist zum 30.05. und

00:30:16: man jetzt als Käufer auf den Verkäufer zugeht und sagt, hey, die Bank hat ein bisschen länger

00:30:24: gebraucht, der Kaufpreis wird eine Woche später überwiesen und das vielleicht auch mit einem

00:30:28: Schriftstück nachweisen kann, dann habe ich noch keinen Verkäufer kennengelernt, der dann diese Woche

00:30:34: Verzugszinsen in Rechnung stellt. Also er muss dann wirklich an den Notar antreten und sagen,

00:30:40: ich will das geltend machen. Das wird dann wirklich nur gemacht, wenn dann auch absehbar ist,

00:30:47: dass der Kaufpreis erst mal nicht gezahlt wird, um dann einfach diese Zeit, auch dieser

00:30:54: Rückabwicklung, diesen Schaden auch ausgleichen zu können. Das heißt, ich erlebe das sehr selten,

00:31:01: dass diese Verzugszinsen überhaupt anfallen. Also dann eher Ausnahmefälle? Genau, man sollte

00:31:06: sie trotzdem aber nicht auf die leichte Schulter nehmen. Nur es ist halt ein Stück weit wichtig zu

00:31:11: wissen, dass der Verkäufer das aktiv einfordern muss, dass das überhaupt anfällt. Das wissen

00:31:18: nicht automatisch, wird das vom Konto eingezogen. Und wenn das natürlich verweigert wird von der Bank,

00:31:24: dann hat das meistens ja wirklich nur die Voraussetzungen, dass diese nicht erfüllt sind,

00:31:30: die Auszahlungsvoraussetzungen. Dann muss man halt alles dafür tun, um diese Voraussetzungen auch

00:31:36: zu erfüllen. In Klassiker ist das halt wie gesagt, das wurde in der Niedrigzinsphase leider extrem

00:31:41: oft gemacht, dass Vermittler gewisse Aufteilungspläne oder irgendwas aus der Bauakte, also an

00:31:49: Objektunterlagen, als Auszahlungsvoraussetzungen vereinbart haben, weil sie dann natürlich nach

00:31:55: Genehmigung das da in ihre Provision bekommen haben, sich die Arbeit gespart haben und dann waren

00:32:01: sie halt nicht mehr erreichbar, als es zur Auszahlung kam, zwei Monate später. Und das wird aber immer

00:32:06: weniger gemacht, weil die Banken halt dann auch die Probleme hatten. Deswegen auch, das passiert

00:32:12: eher selten. Was natürlich sein kann, ist, dass zwischen der Kreditprüfung und der Genehmigung

00:32:18: und der Auszahlung eklatant irgendwas passiert ist in der Kundenverbindung. Entweder wurden

00:32:25: keine richtigen Angaben gemacht oder die findet sich auch immer eine Objektbesichtigung statt.

00:32:31: Die soll eigentlich nur sicherstellen, dass das Objekt auch in dem Zustand sich befindet,

00:32:36: wie das in den Objektunterlagen angegeben wurde und auch, dass es überhaupt existiert. In der

00:32:42: Finanzkrise wurden nämlich ein paar Objekte finanziert, die es nicht gab. Und wenn jetzt da,

00:32:51: sag ich jetzt mal, Fälschungen aufgelegt werden würden, dass jetzt augenscheinlich ein

00:32:57: Einfamilienhaus eingereicht wurde, aber da jetzt nur, keine Ahnung, eine Scheune oder eine

00:33:04: Bruchbude steht oder dass das irgendwie eine verschimmelte Messibude ist, dann kann das natürlich

00:33:09: dazu führen, dass eine Bank ihre Kreditentscheidung dann vor Auszahlung nochmal ein Stück weit

00:33:17: zurücknimmt und das Darlene dann halt löscht am Ende des Tages. Und dann steht man halt leider

00:33:25: in der Pflicht diesen Kaufpreis zu zahlen, hat aber keine Bankensusage mehr. Also das ist dann

00:33:33: aber wirklich worst worst case. Ist mir in meiner Laufbahn noch nicht vorgekommen. Gut,

00:33:38: ich glaube der Podcast soll auch dazu dienen, dass das niemals vorkommt, in dem alle Schritte

00:33:46: bekannt sind. Gut, ich würde sagen, wenn ich das jetzt für mich einmal heute kurz Revue passieren

00:33:53: lasse, Auszahlung klingt relativ simpel. Es ist dann doch nicht so einfach wie einfach nur eine

00:34:00: Überweisung. Ansonsten, ja, würden wir das, würden wir die Folge nicht machen. Aber ich glaube die

00:34:09: zentralen Punkte, die ich für mich mitnehme, die nicht alle Notare haben ein großes Dienstleit,

00:34:16: Leistungsverständnis. Die wenigsten. Und nichtsdestotrotz sind die wichtigen Schritte und

00:34:23: Punkte aber alle festgehalten. Sprich, da wäre jetzt mein Learning besten, ja, da einfach nochmal

00:34:31: einen Blick drauf halten, die Verträge genau lesen und dann kann eigentlich auch nicht so viel

00:34:37: schiefgehen. Ja. irgendwelche Punkte zum Thema Auszahlung von dir noch? Haben wir gut zusammengefasst,

00:34:45: wie gesagt, wichtig nochmal Kaufpreisvoraussetzungen im Notarvertrag prüfen, Auszahlungsvoraussetzungen

00:34:53: im Darlingsvertrag prüfen, da markieren was einer, was jemand nicht versteht, was ihr nicht versteht

00:35:00: und dann wirklich auch aktiv auf den Notar zu gehen. Ich kann es nicht oft genug sagen, Notare dürfen

00:35:08: Sachen erklären und ihr dürft auch auf Notare zugehen, um dann auch Sachen zu fragen, auch nach

00:35:14: Notartermin. Da sind die Verpflichte zu, dass ihr dann auch ein Stück weit dort anrufen könnt und

00:35:20: sagen könnt, hey, erklär mir doch mal, was bedeutet das, wer macht das, was die auszahlungsrelevanten

00:35:26: Themen im Darlingsvertrag angeht, ist natürlich euer Finanzierer zuständig, auch da gerne nachfragen

00:35:32: und die Guten, dann ist es leider schon zu spät, aber fürs nächste Mal, wenn ihr mir mal was kauft,

00:35:37: sind auch in der Auszahlungsphase für euch da. Also ich sage immer zu meinen Käufern, dass ich für

00:35:43: einen Darben über die Genehmigung hinaus bis der letzte Euro ausgezahlt ist und auch darüber

00:35:49: hinaus und das sollte man auch ernst nehmen, weil so ein Neubau ist schon komplex. Also da sollte man

00:35:57: auch ein Partner an seiner Seite haben, der sich dann auch nicht zu schade ist, dort dann auch zur

00:36:02: Hilfe zu sein. Sehr schön, ich würde sagen, dann machen wir an das Thema in Haken dran,

00:36:09: Auszahlungsphase. Vielen Dank an alle fürs Zuhören. War eine etwas andere Folge, schreibt uns gern,

00:36:18: wenn euch das gefallen habt und ansonsten, wenn euch irgendwelche Themen auf dem Herzen liegt,

00:36:23: liegen, die wir besprechen sollen, gerne teilen. Wir sind wieder da nächste Woche mit einer neuen

00:36:32: Folge und freuen uns schon sehr darauf. Bis bald und macht's gut. Ciao, ciao.